2 tỷ đồng có đủ xây nhà 3 tầng ở TP HCM không?

Gia đình tôi có miếng đất 60 m2 ở TP HCM, chiều ngang 4,5 m, đã có sổ đỏ. Tôi dự định xây nhà 3 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 160 m2. Yêu cầu cơ bản gồm 3 phòng ngủ, 3 vệ sinh, phòng khách, bếp, sân phơi trên sân thượng. Nhà hoàn thiện đầy đủ gồm sơn, lát gạch, điện nước, cửa nhôm kính, thiết bị vệ sinh, bếp…

Ngân sách tôi có 2 tỷ đồng, không muốn vay ngân hàng. Gần đây tôi đọc tin giá nguyên vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng. Tôi muốn hỏi kiến trúc sư với đất 60 m2, xây 3 tầng hoàn thiện cơ bản tại TP HCM thời điểm này, 2 tỷ đồng có đủ không? Tôi nên dự phòng phát sinh bao nhiêu và có cách nào tối ưu thiết kế để kiểm soát chi phí mà không giảm chất lượng sống?

Độc giả: Minh Đức (TP HCM)

Chuyên gia tư vấn:

Trong bối cảnh chi phí xây dựng liên tục tăng, đây không phải là một câu hỏi có thể trả lời bằng một con số cố định. Câu chuyện này giống với tình huống quen thuộc trong đời sống: 200.000 đồng có đủ mua một bộ quần áo hay không? Câu trả lời phụ thuộc vào loại quần áo, đồ đơn giản hay sản phẩm hoàn thiện cơ bản thì đủ; còn đồ hàng hiệu, chất liệu và thương hiệu rõ ràng, con số này không đủ.

Câu chuyện xây nhà vận hành theo logic tương tự. Với lô đất khoảng 60 m2, mặt tiền 4,5 m, xây nhà 3 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 160 m2, ngân sách 2 tỷ đồng có thể đủ nếu chỉ hoàn thiện cơ bản.

Thực tế thị trường cho thấy chi phí xây thô và hoàn thiện trung bình hiện nay cho căn nhà như vậy khoảng 1,1 – 1,3 tỷ đồng, đã tính các hệ số móng và mái. Khi cộng nội thất cơ bản, thiết bị điện và các chi phí phát sinh, tổng mức đầu tư phổ biến dao động 1,5 – 2,2 tỷ đồng. Như vậy 2 tỷ không phải là một ngân sách dư dả, mà nằm ở ranh giới khá nhạy cảm: làm được, nhưng không có nhiều khoảng sai số.

Vấn đề chi phí xây nhà không chỉ nằm ở đủ hay không, mà còn ở cách lựa chọn nâng cấp trong giới hạn ngân sách. Trong kiến trúc, tư duy này thể hiện qua việc không chạy theo vật liệu đắt tiền hay hình thức cầu kỳ, mà tập trung vào tổ chức không gian. Một ngôi nhà có thông tầng, giếng trời, những khoảng mở hợp lý để đón gió và ánh sáng tự nhiên sẽ mang lại chất lượng sống cao hơn so với một ngôi nhà được hoàn thiện bằng vật liệu tốt nhưng bít kín và phụ thuộc vào thiết bị cơ điện.

Thực tế cho thấy nhiều gia đình đang mắc phải nghịch lý trong cách đầu tư cho nhà ở: lấp kín diện tích đất để tăng diện tích sử dụng, giảm sân trong hay giếng trời, hạn chế cửa sổ để tiết kiệm chi phí, nhưng chi mạnh tay cho trang trí mặt tiền hoặc ốp lát bề mặt. Kết quả là công trình có thể tạo ấn tượng từ bên ngoài, nhưng lại thiếu đi những điều kiện cơ bản để trở thành một không gian sống dễ chịu. Một căn phòng thiếu ánh sáng và thông gió tự nhiên, về bản chất, là một không gian khó sử dụng, bất kể nó được hoàn thiện bằng vật liệu gì.

Ở góc độ chuyên môn, nhiều khoản chi xây dựng dân dụng tại Việt Nam xuất phát từ định kiến hơn nhu cầu thực tế. Việc sử dụng các giải pháp kết cấu như móng băng hay móng bè trong những trường hợp không cần thiết, lựa chọn mái bê tông nặng nề thay vì các phương án nhẹ hơn, hay xu hướng ốp kín toàn bộ bề mặt tường đều có thể làm đội chi phí mà không mang lại giá trị tương xứng. Trong khi đó, nếu được phân bổ lại một cách hợp lý, phần ngân sách này có thể được dùng để cải thiện những yếu tố cốt lõi hơn như ánh sáng, thông gió và trải nghiệm không gian. Đây là những thứ tác động trực tiếp đến đời sống hàng ngày của người sử dụng.

Công trình kiến trúc được đánh giá cao không phải là công trình gây ấn tượng về hình thức, mà phục vụ con người một cách hiệu quả và bền vững. Trong những dự án có ngân sách dư dả, việc đầu tư cho hình ảnh hay tạo dấu ấn cá nhân là điều dễ hiểu. Nhưng với bài toán sát sườn như 2 tỷ đồng, mọi quyết định cần được đặt trong một trật tự ưu tiên, trong đó không gian sống, ánh sáng tự nhiên và công năng sử dụng phải được đặt lên trước yếu tố hình thức.

Vì vậy, câu hỏi 2 tỷ đồng có đủ xây nhà hay không, không phụ thuộc hoàn toàn vào con số, mà phụ thuộc vào cách người xây định nghĩa về ngôi nhà của mình. Nếu coi ngôi nhà là một sản phẩm để thể hiện, ngân sách này sẽ luôn thiếu. Nhưng nếu coi đó là một không gian để sống và trải nghiệm mỗi ngày, 2 tỷ đồng với một chiến lược hợp lý, hoàn toàn có thể trở thành một điểm khởi đầu vừa vặn.

Ông Lưu Quốc Thịnh
KTS cấp cao Công ty TNHH thiết kế châu Á Kume – KTS trưởng Công ty TNHH Thiết kế Akitephile