Lý do thị trường vắng người mua nhà

Nhu cầu mua cao nhưng lượt tìm kiếm và giao dịch thực tế trên thị trường tiếp tục yếu, chủ yếu do thiếu căn hộ giá phù hợp số đông.

Trước đây, mỗi tháng nền tảng Batdongsan ghi nhận khoảng 100 triệu lượt tìm kiếm thông tin nhà đất trên hệ thống. Tuy nhiên, lượng tìm kiếm hiện nay tại Hà Nội giảm đến 39% còn TP HCM và các tỉnh phía Nam giảm 15%, theo chia sẻ của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan, tại một diễn đàn chiều 18/8.

Không chỉ trên nền tảng tìm kiếm, việc mua bán thực tế cũng ảm đạm. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản, cho biết lượng giao dịch đang có dấu hiệu sụt giảm toàn quốc.

Năm ngoái, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán đạt 80% đến 90%, thậm chí bán hết hàng ngay trong ngày. Nhưng nửa đầu 2026, tỷ lệ giao dịch thành công dưới 50%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết địa phương có đến 37 dự án tung ra hơn 27.000 căn hộ trong 7 tháng đầu. Nguồn cung cải thiện nhưng sức hấp thụ thấp. “Người mua thiếu niềm tin, doanh nghiệp thiếu dòng tiền và thị trường thiếu thanh khoản”, ông nói.

Chuyên gia khẳng định nhu cầu của nhóm khách hàng mua nhà ở thực rất lớn nhưng trở ngại hiện vẫn là lệch pha về giá khi phần lớn khách hàng tìm kiếm những căn hộ giá dưới 50 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khi đó, 80% nguồn cung mới chào bán có giá vượt mức 50 triệu đồng mỗi mét vuông.

“Chênh lệch này khiến các nhu cầu thực tế chưa thể chuyển hóa thành giao dịch thành công trên thị trường sơ cấp”, ông Đinh Minh Tuấn nhận định.

Ngoài ra, thị trường thưa thớt người mua còn do nhóm khách đầu tư vắng bóng. “Sự biến mất của dòng vốn đầu cơ là nguyên nhân chính khiến tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường sụt giảm”, ông Đính, nói. Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn đánh giá “dòng vốn đầu cơ ngắn hạn dường như đã rút khỏi thị trường”.

Thị trường thứ cấp cũng phải điều chỉnh vì sức mua kém. Theo Batdongsan, giá bán thứ cấp giảm đồng loạt trên diện rộng, trong khoảng 5-14% tại Hà Nội và 5-7% tại TP HCM. Số liệu từ ông Nguyễn Văn Đính cho thấy, mặt bằng giá căn hộ ở phía Nam đang xu hướng đi ngang, bình quân khoảng 108 triệu đồng mỗi m2.

Dù vậy, đây là mức giá tương đối cao so với thu nhập và khả năng thanh toán của người dân mua ở, dù đã có cải thiện rõ rệt so với giai đoạn cuối 2024 đầu 2025.

Vẫn có “lối thoát” cho người mua lẫn người bán, theo giới phân tích. Với người thu nhập thấp, khảo sát tại TP HCM cho thấy có tới 974.000 người có nhu cầu thực về nhà ở xã hội. Điển hình như dự án nhà ở xã hội tại Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, cung ứng 750 căn nhưng nhận được 15.000 hồ sơ đăng ký, theo ông Châu.

Năm 2026, TP HCM được giao chỉ tiêu hoàn thành 28.000 căn nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đã kiểm tra và dự báo địa phương có thể đạt kết quả khả quan, khoảng trên dưới 20.000 căn nhờ các nỗ lực triển khai quyết liệt.

Với nhà ở thương mại, nhiều người chấp nhận tìm xa trung tâm hơn. Tại TP HCM, ông Đinh Minh Tuấn cho hay nhiều người buộc phải tìm cơ hội ở ngoại vi, men theo các trục hạ tầng lớn, chủ yếu là khu Đông mở rộng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, các khu vực phía Đông và Đông Bắc TP HCM đang có nguồn cung căn hộ dồi dào, mức giá dao động từ 55 triệu đến 60 triệu đồng mỗi m2, giá bình quân đạt khoảng 58 triệu đồng mỗi m2.

Tuy nhiên, việc định cư tại các vùng ven vẫn gặp rào cản do các tuyến đường vành đai và hạ tầng kết nối trọng điểm chưa hoàn thành đồng bộ. Do đó, thị trường giai đoạn này vẫn đang trong quá trình chọn lọc vô cùng khắt khe.

Ông Nguyễn Thái Bình, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, cho rằng khi các dự án vùng ven cần đạt được sự đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ và việc làm, để thu hút.

Để kích hoạt thanh khoản, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty bất động sản EXIMRS, gợi ý chủ đầu tư cần định giá sản phẩm tiệm cận giá trị thực từ đầu, có giải pháp tài chính giảm áp lực dòng tiền cho người mua thay vì khuyến mãi ảo.

Về dài hạn, ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị doanh nghiệp chủ động chuyển hướng chiến lược sang phát triển nhà ở thương mại giá bình dân và nhà cho thuê giá hợp lý theo Nghị quyết 21 của Bộ Chính trị.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường cần tập trung ba giải pháp: đẩy mạnh hạ tầng kết nối các đô thị vệ tinh nhằm tạo dòng di cư tự nhiên; tháo gỡ pháp lý, linh hoạt chính sách tài chính nhằm giảm chi phí và hỗ trợ người mua nhà. Đồng thời, chuyển dịch cơ cấu từ phân khúc cao cấp sang các sản phẩm giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

“Doanh nghiệp cần tăng tỷ trọng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp để tạo dòng tiền quay vòng nhanh, giúp thị trường cân bằng trở lại”, ông nói.