Méo mặt vì nhận bàn giao chung cư sớm

Hà NộiBất ngờ nhận thông báo bàn giao nhà sớm hơn 4 tháng, anh Toàn hạ giá rao bán hai căn chung cư, chấp nhận lỗ để thoát áp lực trả gần 50% giá trị còn lại.

Nhận thông báo bàn giao nhà sớm hơn 4 tháng từ chủ đầu tư, anh Lê Toàn (40 tuổi, phường Từ Liêm), chủ hai căn hộ tại phân khu cao 35 tầng trong đại đô thị phía tây Hà Nội, cho biết “rất căng thẳng”.

Theo tiến độ hợp đồng, khi nhận bàn giao nhà anh Toàn phải thanh toán nốt đợt cuối 45% giá trị còn lại của căn hộ, 5% nộp khi làm sổ hồng. Anh tính cần thêm ít nhất 3 tỷ đồng để hoàn thành nghĩa vụ tài chính nếu nhận hai căn hộ diện tích 55 m2 vào tháng 11.

Trước áp lực đóng khoản tiền lớn vào cuối năm, anh nhờ môi giới rao bán hai căn, chấp nhận lỗ nửa tỷ đồng để sớm tìm được người mua. “Khi ký hợp đồng mua nhà, tôi đã lên kế hoạch dòng tiền theo từng đợt thanh toán. Giờ chủ đầu tư bất ngờ bàn giao sớm hơn dự kiến tận 4 tháng khiến tôi hoàn toàn bị động”, anh nói.

Thời điểm mở bán vào 2024, căn hộ 55 m2 được anh Toàn mua với giá hơn 3,3 tỷ đồng (khoảng 60 triệu đồng mỗi m2). Đến 2025, mặt bằng tăng giá lên 66-73 triệu mỗi m2 theo đà đi lên của thị trường. Tại thời điểm chuẩn bị bàn giao, giữa tháng 10, giá tại đây quay về mức như hồi 2024 (tương đương giá hợp đồng mua bán). Thậm chí, nhiều căn có hướng nhìn xấu, tầng thấp hoặc áp mái, giá giảm còn 55-58 triệu đồng mỗi m2.

Trường hợp như anh Toàn không hiếm gặp. Xuống tiền mua căn hộ 64 m2 tại tòa chung cư phía tây Hà Nội từ thời điểm mở bán vào giữa 2024, chị Thu Trang (30 tuổi, phường Tây Mỗ), cho biết vợ chồng chị mua để ở nên chọn phương án thanh toán theo tiến độ để “dễ thở” hơn. Vì đinh ninh thời hạn bàn giao vào năm sau, chị cho hay đã dùng một phần khoản tiền này cho việc gấp khác của gia đình.

“Theo thông báo của chủ đầu tư, tôi phải tất toán khoản mua nhà sớm 4-5 tháng. Đây là áp lực rất lớn khi tôi phải chuẩn bị gần 2 tỷ vào thời điểm cuối năm, nếu đóng chậm sẽ chịu phạt”, chị Trang chia sẻ.

Hoàng Đức, một môi giới chuyên dự án chung cư phía tây Hà Nội, cho biết từ đầu quý III đến nay, số lượng căn hộ được khách ký gửi tăng mạnh, trong đó hơn một nửa là những căn sắp hoặc vừa nhận bàn giao. Đức cho hay tại những tòa bàn giao sớm so với tiến độ, nhiều chủ nhà áp lực thanh toán đợt cuối nên chấp nhận “cắt lỗ” 200-400 triệu đồng để nhanh có giao dịch.

“Người bán cần thu hồi vốn, còn bên mua thận trọng, ngại trả một khoản tiền lớn trong khi ưu đãi ân hạn nợ gốc sắp hết nên hai bên không dễ gặp nhau”, Đức cho hay.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết thời điểm nhận nhà không chỉ là câu chuyện tiến độ xây dựng mà còn tác động trực tiếp đến khả năng chuẩn bị dòng tiền và hiệu quả đầu tư của khách hàng. Ở góc độ doanh nghiệp, việc bàn giao sớm có thể giúp chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ với khách hàng, giảm chi phí duy trì công trình và cải thiện dòng tiền khi các khoản thanh toán đến hạn theo hợp đồng.

Tuy nhiên, ông cho rằng lợi ích này không phải lúc nào cũng song hành với mong muốn của người mua, nhất là với khách sử dụng vốn vay. Họ cần xem xét thời điểm phát sinh nghĩa vụ thanh toán, thời hạn hỗ trợ lãi suất và khả năng cho thuê từ căn hộ.

Ông cho rằng, nhà đầu tư phải tính toán hiệu quả theo dòng tiền thực tế thay vì chỉ nhìn vào thời điểm sở hữu tài sản. Trong bối cảnh nguồn cung cho thuê lớn, căn hộ chưa hoàn thiện cũng khó thu hút khách thuê ngay. Điều này làm tăng thời gian vốn bị đọng, trong khi khoản vay và các chi phí liên quan có thể tiếp tục phát sinh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn nhận bàn giao nhà sớm chỉ thực sự lợi ích khi người mua có đủ khả năng tài chính, có nhu cầu sử dụng hoặc khai thác căn hộ và dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện bàn giao.

Trong bối cảnh giá nhà neo cao, người mua sử dụng đòn bẩy phải cân đối dòng tiền chặt chẽ. Nhận nhà sớm hơn vài tháng đôi khi không hấp dẫn bằng việc giữ nguyên tiến độ, giúp họ chủ động thời gian tích lũy tài chính. Chưa kể, nếu chậm thanh toán so với thời hạn bàn giao nhà, họ có thể phải chịu phạt.

Ông nói, ngay cả khi chưa chuyển đến ở, họ vẫn cần chuẩn bị chi phí hoàn thiện căn hộ và các khoản liên quan đến việc tiếp nhận, quản lý, sử dụng nhà. Nếu đang thuê nhà tại một địa điểm khác, người mua có thể phải tiếp tục trả tiền thuê trong thời gian chưa chuyển đến căn hộ mới. Tiến độ dự án được đẩy nhanh cũng ít nhiều dấy lên lo ngại ảnh hưởng đến chất lượng thi công, hoàn thiện hoặc các hạng mục tiện ích.

“Cùng một thông báo bàn giao sớm, người mua sẵn tiền có cơ hội sớm sử dụng tài sản. Còn người đang vay ngân hàng có thể là một áp lực cần tính toán lại”, ông Thanh cho hay.

Theo các chuyên gia, người mua nên đọc kỹ hợp đồng và trao đổi với chủ đầu tư nếu cần điều chỉnh lịch nhận nhà. Bởi nếu hợp đồng quy định nghĩa vụ thanh toán, nhận nhà và các khoản phí theo một mốc cụ thể, việc không phối hợp nhận bàn giao có thể dẫn đến tranh chấp hoặc phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Hãng dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield dự báo hai năm tới nguồn cung chung cư, nhà thấp tầng bàn giao ở Thủ đô có thể đạt hơn 28.000 căn. Việc nhiều dự án lớn bàn giao cùng thời điểm khiến hàng thứ cấp tung ra thị trường tăng nhanh, người bán và cho thuê thêm sức ép cạnh tranh. Trong khi đó, người mua và khách thuê nhà ngày càng chọn lọc, khắt khe khi thu nhập sụt giảm.

“Tâm lý thận trọng của người mua có thể tiếp tục duy trì trong thời gian tới do biến động lãi suất cùng kỳ vọng thị trường có những đợt điều chỉnh giá hợp lý”, Cushman & Wakefield nhận định.

Ngọc Diễm