Bong bóng hay tái định giá đất

Khẩu hiệu này xuất phát từ một chỉ đạo dành cho thị trường Trung Quốc, và tác động của nó – gắn với quá trình siết tín dụng và phá vỡ kỳ vọng giá – đến nay vẫn gây tranh cãi. Đi kèm câu khẩu hiệu rất hợp lòng nhiều người ấy là câu hỏi quen thuộc: người trẻ hôm nay làm sao có thể mua được nhà với mức giá hiện tại?

Trong hơn một năm qua, giá bất động sản tại Hà Nội và TP HCM tăng với tốc độ đủ lớn để nhiều người lo ngại về khả năng xuất hiện bong bóng. Một số dự án trung tâm thiết lập mặt bằng giá mới đã kéo theo hàng loạt tranh luận.

Khi đổ lỗi việc tăng giá bất động sản cho đầu cơ thổi giá và dồn hết sự lo ngại lên bong bóng, dường như mọi người đang bỏ qua một yếu tố, là tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam còn rất thấp và đang trong quá trình tăng tốc. Việt Nam mới chỉ đạt mức đô thị hóa khoảng 41-42%, thấp hơn nhiều so với Hàn Quốc (~81%), Trung Quốc (~66%) hay Malaysia (~78%) thời điểm xảy ra bong bóng.

Quan sát kỹ hơn vào cơ chế hình thành giá, mức tăng này có lẽ phản ánh quá trình tái định giá đô thị, vốn là đặc trưng của các nền kinh tế bước vào giai đoạn đô thị hóa sâu, hơn là dấu hiệu của đầu cơ lan rộng.

Báo cáo của World Bank về đô thị hóa tại Việt Nam cho rằng mỗi 1% tỷ lệ đô thị hóa tăng thêm sẽ tạo ra nhu cầu khoảng 400-500 nghìn căn hộ mới cùng hạ tầng tương ứng. Tuy vậy, ngay cả khi nguồn cung năm 2025 được dự báo là cao kỷ lục, con số đó mới chỉ vào khoảng 100.000 căn theo ước tính của trang Bất động sản. Khoảng cách này là nền tảng quan trọng lý giải áp lực giá.

Trong bối cảnh đó, Hà Nội và TP HCM đang tiến gần tới ngưỡng khan hiếm tuyệt đối về đất trung tâm. Khi quỹ đất cố định, đô thị hóa và tầng lớp trung lưu mở rộng tất yếu dẫn tới tái định vị giá trị sử dụng của đất ở lõi đô thị. Các nền kinh tế châu Á có cấu trúc dân số và tốc độ tăng trưởng tương đồng – như Seoul, Bangkok hay Thâm Quyến – đã trải qua mô hình mà Việt Nam đang đối diện: giá đất trung tâm tăng vọt, không phải do bong bóng tín dụng mà do điều chỉnh cấu trúc không gian sống.

Điều khiến nhiều người cho rằng có bong bóng là việc quan sát thị trường ở điểm “bung giá”. Giá bất động sản tăng theo quán tính tích lũy: giai đoạn giá bị nén vì nguồn cung hạn chế thường kéo dài nhiều năm, và chỉ khi pháp lý được tháo gỡ, giá mới tăng bật. Nhìn vào vài dự án ở Ba Đình, Tây Hồ, Thủ Đức hay Quận 1 – nơi nguồn cung hạn chế và khách hàng có mức chi trả cao – cảm giác “phi lý” rất dễ xuất hiện. Nhưng mức tăng trung bình toàn thị trường thấp hơn nhiều. Bong bóng thực sự thường đi kèm tăng giá đồng loạt ở tất cả phân khúc, trong khi hiện nay mức tăng mạnh chỉ xuất hiện ở các khu vực có vị trí chiến lược và hạ tầng hoàn thiện nhanh nhất.

Sự sụt giảm nguồn cung cũng góp phần quan trọng. Trong nhiều năm, yêu cầu pháp lý mới khiến số dự án nội đô giảm 70-80%. Khi cầu tăng nhanh hơn cung, giá sẽ không chỉ tăng đều mà thường “nhảy bậc” – điều từng xảy ra ở Bangkok giai đoạn 2010-2018 hay Seoul 2005-2012, nơi giá trung tâm tăng 20-40% mỗi năm nhưng vẫn nằm trong vùng hợp lý nếu xét tương quan thu nhập và mức độ phát triển hạ tầng.

Dữ liệu từ các nền tảng giao dịch cho thấy trong 10 năm qua, giá căn hộ trung tâm TP HCM tăng khoảng ba lần; giá đất nền tăng khoảng 4,8 lần, tương đương mức tăng trưởng gộp khoảng 18% mỗi năm. Đây là con số cao nhưng vẫn giải thích được nếu đặt trong quá trình tái định giá đô thị, khác xa mô hình bong bóng tín dụng kiểu Mỹ năm 2008 hay Trung Quốc giai đoạn 2020-2023.

Hơn nữa các thống kê trên khá cục bộ thay vì trên diện rộng. Nếu có đủ dữ liệu về giá tại tất cả khu vực, tôi tin sẽ là một tỷ lệ thấp hơn nhiều ngay tại hai thành phố lớn với rất nhiều khu vực, mà mức độ tăng giá thấp và thời kỳ đóng băng giá kéo dài.

Một chỉ báo khác giúp phân biệt tái định giá với bong bóng là dòng vốn. Bong bóng bùng nổ khi tín dụng được bơm mạnh vào khu vực đầu cơ, kéo theo vay nợ cao và hiệu ứng tài sản lan rộng. Việt Nam lại ngược lại: Ngân hàng Nhà nước duy trì chính sách tín dụng thận trọng, kiểm soát hạn mức, giám sát chặt các khoản vay đầu tư thứ cấp và ưu tiên tín dụng vào nhu cầu ở thực. Điều này hạn chế khả năng hình thành bong bóng điển hình, khi giá tăng chủ yếu đến từ sự khan hiếm và điều chỉnh cấu trúc đô thị.

Quá trình tái định giá cũng đóng vai trò quan trọng trong tái cấu trúc không gian đô thị. Khi metro, đường vành đai và các trục giao thông lớn được đầu tư, trung tâm thành phố điều chỉnh chức năng về thương mại, dịch vụ và văn hóa; trong khi các quận ngoài và vành đai mới trở thành nơi cư trú chủ đạo. Giá đất trung tâm phản ánh giá trị sử dụng cao nhất của vị trí đó, chứ không đơn thuần là kết quả của đầu cơ.

Một tỷ lệ đầu cơ vừa phải thậm chí đóng vai trò hữu ích. Nó làm tăng tính thanh khoản, đẩy nhanh vòng quay vốn của các dự án, tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ nguồn cung mới và cho phép người mua cuối có thêm thời gian tích lũy trước khi bước vào thị trường.

Tuy nhiên, tái định giá đô thị không phải không có rủi ro: nếu hạ tầng vùng ven phát triển chậm, nếu chính sách đất đai thiếu ổn định hoặc nếu thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá, áp lực có thể tích tụ. Những rủi ro này mang tính cơ cấu, khác hoàn toàn với rủi ro tài chính của bong bóng tín dụng.

Các trường hợp quốc tế là lời cảnh báo. Những thành phố “ma” ở Tân Cương hay Ordos xuất hiện khi nguồn cung tăng quá nhanh so với khả năng tài chính của người mua cuối. Nghiên cứu tại Dhaka giai đoạn 1990-2000 cho thấy tăng giá đất và đầu cơ có thể dẫn tới mở rộng đô thị không kiểm soát, gây thiệt hại môi trường. Việt Nam, với khả năng điều tiết tín dụng và đất đai tốt hơn, có dư địa để tránh những vòng xoáy tương tự.

Quay lại với câu hỏi được đặt ra nhiều nhất – và cũng gây áp lực chính sách lớn nhất – là làm sao người trẻ có thể mua được nhà. Điều ít được nói ra là khả năng sở hữu nhà của một người trẻ phần lớn phụ thuộc vào không gian đô thị tương lai của họ, không phải vị trí họ đang đứng.

Ở Seoul, thế hệ 8X mua căn đầu tiên ở các quận xa. Tại Thâm Quyến, các khu Longhua hay Pingshan từng bị xem là ngoại vi, nay là trung tâm mới. Hà Nội và TP HCM đang đi theo mô hình tương tự. Khả năng mua nhà của người trẻ không nên đo bằng khoảng cách tới trung tâm mà bằng tốc độ mở rộng hạ tầng và sự ổn định giá ở những khu vực sẽ trở thành trung tâm kế tiếp. Chính sách nhà ở do đó hiệu quả hơn khi tập trung tăng cung ở vùng còn dư địa, ưu đãi tín dụng có điều kiện cho người mua lần đầu, và đẩy nhanh vận hành giao thông công cộng để kết nối vành đai mới với trung tâm kinh tế. Khi những điều kiện này hội tụ, khả năng sở hữu nhà không bị triệt tiêu; nó chỉ dịch chuyển sang các khu vực nơi giá trị đô thị đang hình thành.

Điều quan trọng lúc này không phải tranh luận làm sao hạ giá nhà, mà là quản lý quá trình tái định giá. Các chính sách điều tiết cần tiếp tục bảo đảm dòng vốn vào bất động sản được kiểm soát, tăng nguồn cung hợp lý, mở rộng hạ tầng vùng ven và giữ cho người thu nhập trung bình và thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở. Khi những yếu tố này được đáp ứng, tái định giá đô thị không chỉ tránh được rủi ro hệ thống mà còn trở thành động lực để hai đô thị lớn nâng cấp cấu trúc kinh tế, mở rộng không gian sống và cải thiện chất lượng phát triển bền vững.

Trương Trí Vĩnh