Căn hộ ‘siêu sang’ tại TP HCM giá lên tới một tỷ đồng mỗi m2

Phân khúc căn hộ ‘siêu sang’ tại TP HCM đã tiệm cận mức trung bình 470 triệu đồng mỗi m2 và cao nhất lên đến một tỷ đồng, theo chuyên gia.

Vào quý II, giá bán sơ cấp trung bình phân khúc căn hộ “siêu sang” tại TP HCM đã tiệm cận 18.000 USD (gần 470 triệu đồng) mỗi m2, theo Avison Young Việt Nam.

Mức giá này cao gấp hơn 2 lần giá phân khúc hạng sang nói chung nơi đây, tức hơn 8.000 USD (trên 200 triệu đồng) mỗi m2 và gấp 3-5 lần giá căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm, dao động 3.500-5.900 USD (từ 91 đến 155 triệu đồng) mỗi m2.

Tại diễn đàn bất động sản gần đây, ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc Đông Tây Land, xác nhận giá căn hộ tại lõi trung tâm TP HCM hiện dao động 200 triệu đến 500 triệu đồng mỗi m2. Thậm chí, có dự án gần chợ Bến Thành chạm mốc khoảng một tỷ đồng mỗi m2.

Theo ông Bình, mặt bằng giá đắt đỏ tại trung tâm phản ánh kỳ vọng lớn của các chủ đầu tư vào giá trị thương hiệu và vị trí độc tôn của dự án. Tuy nhiên, các dự án này chỉ phục vụ cho một nhóm nhỏ khách hàng siêu giàu.

“Mức giá đắt đỏ này khiến bất động sản trung tâm trở thành cuộc chơi riêng biệt, rất giới hạn người tham gia. Đại đa số các nhà đầu tư không thể tiếp cận phân khúc này do hạn chế về nguồn vốn”, ông Bình, nhận định.

Thực tế, dự án có giá xấp xỉ một tỷ đồng mỗi m2 gần chợ Bến Thành thuộc nhóm “bất động sản hàng hiệu” (Branded Residence), đang xuất hiện ở TP HCM và Hà Nội. Tại đô thị, “Branded Residence” là các dự án có vị trí trung tâm đắc địa, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế dẫn đầu thị trường (Top Tier) như Marriott International, The Ritz-Carlton hay Elie Saab.

Theo báo cáo Branded Residences 2025-2026 của Savills, Việt Nam hiện đứng thứ 4 toàn cầu về số lượng dự án bất động sản hàng hiệu, chỉ sau Mỹ, Saudi Arabia và Mexico. Thị trường ghi nhận hơn 50 dự án gắn với 34 thương hiệu quốc tế, phân bố tại nhiều địa phương.

Báo cáo của C9 Hotelworks cũng cho thấy Việt Nam hiện chiếm tới 41% nguồn cung bất động sản hàng hiệu đang được phát triển tại châu Á, tỷ lệ cao nhất trong khu vực. Trong các dự án đang triển khai, nguồn cung tại khu vực đô thị chiếm khoảng 60%, tăng mạnh so với mức 28% của nguồn cung đã hoàn thành, vốn là các khu nghỉ dưỡng ven biển.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao khu vực Đông Nam Á tại Savills Hotels, thị trường đang ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ với mô hình Branded Tesidence tại khu vực đô thị ở TP HCM cũng như Hà Nội. “Phân khúc này được kỳ vọng tăng trưởng mạnh thời gian tới, trong bối cảnh các chủ đầu tư ngày càng chú trọng hơn đến việc tạo sự khác biệt cho dự án và đem đến giá trị gia tăng cho người mua”, ông nhận định.

Động lực của thị trường căn hộ “siêu sang” là tầng lớp siêu giàu (UHNWI). Báo cáo thịnh vượng 2026 của Knight Frank dự đoán số lượng cá nhân sở hữu tài sản ròng từ 30 triệu USD ở Việt Nam trở lên sẽ tăng 59% trong 5 năm tới, thuộc nhóm nhanh nhất khu vực.

Khi cuộc chơi căn hộ nửa tỷ đến một tỷ đồng mỗi m2 ở trung tâm TP HCM xoay quanh UHNWI, nhà đầu tư vốn mỏng hoặc người thu nhập tầm trung có nhu cầu ở thực có xu hướng bám theo các trục hạ tầng kỹ thuật và sự mở rộng của không gian đô thị TP HCM để tìm kiếm dự án vừa khả năng.

“Khi quỹ đất nội đô ngày càng ngột ngạt và khan hiếm, dòng tiền buộc phải tự khai phá lối đi mới. Quá trình này được hỗ trợ mạnh mẽ bởi tốc độ phát triển nhanh chóng của mạng lưới giao thông liên vùng”, ông Bình nhận định.

Quý II, tại TP HCM, thị trường căn hộ ở Bình Dương ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình khoảng 2.000-2.900 USD (52- 75 triệu đồng mỗi m2, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu cũ là 1.800-5.200 USD (47-135 triệu đồng) mỗi m2, theo Avison Young.

Tuy nhiên, tâm lý chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn cùng kỳ vọng về mức giá bán hợp lý hơn đang khiến một bộ phận khách hàng tạm thời trì hoãn quyết định mua nhà, theo các chuyên gia.

Giai đoạn 2027-2030, thị trường TP HCM dự kiến đón nhận hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm. Xu hướng đô thị nén gắn với nhà ga metro (TOD) và sự hoàn thiện của hạ tầng liên vùng, đặc biệt là Vành đai 3, được kỳ vọng sẽ gia tăng tỷ trọng phân khúc trung cấp từ 2027.

“Đây sẽ là phân khúc chủ đạo đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng trẻ và người lao động thu nhập trung bình khi giá vùng trung tâm quá cao”, Avison Young dự báo.

Anh Kỳ