‘Cần ưu tiên cấp vốn dự án bất động sản có khả năng hoàn thành’

VARS IRE cho rằng không nên cào bằng khi kiểm soát tín dụng vào bất động sản, thay vào đó cần nắn dòng vốn theo từng loại dự án, nhất là nơi có khả năng hoàn thành.

Trong bản tin thị trường giữa tháng 8, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết từ 2023 đến nay, chính sách tín dụng cho bất động sản đã từng bước dịch chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu. Gần đây, dòng vốn được định hướng cụ thể hơn vào nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà và những lĩnh vực được xác định ưu tiên.

Tuy nhiên, theo VARS IRE, thay vì coi bất động sản là lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, nhà chức trách nên định hướng dòng vốn theo từng loại dự án.

Viện đề xuất phân loại thành 3 nhóm dự án theo khả năng triển khai và phục hồi. Nhóm A là những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tác động lan tỏa lớn. Nhóm này chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.

Nhóm B là những dự án có khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại như bổ sung vốn chủ sở hữu, cơ cấu lại nghĩa vụ nợ. Nhóm C gồm những dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng hoặc thanh lý.

VARS IRE đề nghị tập trung tái cấp vốn cho các dự án nhóm A bởi nhóm này có đủ điều kiện, an toàn về pháp lý nhằm thúc đẩy thị trường hồi phục. Việc tránh “cào bằng” khi kiểm soát tín dụng cũng hạn chế hệ lụy về thanh khoản, niềm tin, nợ xấu cũng như tăng trưởng kinh tế. Việc phân loại này nhằm nhận diện đúng mức độ rủi ro và “nắn dòng vốn”, còn quyết định cho vay vẫn thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của từng ngân hàng.

Viện cũng đề xuất giải pháp chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay. Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn.

“Việc phân tầng cần dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm”, VARS IRE cho biết.

Một giải pháp khác là Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các nhà băng trước các kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm. Kết quả đánh giá cần gắn với các biện pháp phù hợp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao.

VARS IRE cho rằng các chính sách ưu tiên tín dụng cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả chính sách cần được đánh giá không chỉ qua số vốn cam kết và giải ngân, mà cả số dự án được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ.

Trong giai đoạn trước mắt, cơ quan quản lý có thể tập trung hoàn thiện dữ liệu và thí điểm phân loại dự án. Việc mở rộng các cơ chế mới cần dựa trên kết quả thực tế và khả năng kiểm soát rủi ro.

Trước đó, tại buổi làm việc ngày 13/8, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước phải bảo đảm vốn đến đúng lĩnh vực, nhất là các lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng, nhà ở xã hội, nhà cho thuê, dự án BT… Thủ tướng cho biết rủi ro từ bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp và chất lượng tài sản cần tiếp tục được theo dõi, kiểm soát chặt.

Ngọc Diễm