Chật vật trả nợ vay mua nhà

Anh Mạnh Hùng (phường Bình Tân, TP HCM) cho biết chưa bao giờ thấy áp lực tài chính rõ như hiện nay khi hơn 50% thu nhập mỗi tháng đều để trả khoản vay mua nhà.

Anh kể, hai năm trước có vay 3 tỷ đồng, thời hạn 20 năm, lãi suất cố định trong 24 tháng là 8%, mỗi tháng trả khoảng 28 triệu đồng, để mua căn hộ tại khu Đông. Sau khi trừ chi phí sinh hoạt, gia đình vẫn có khoản dư nhỏ để tích lũy.

Tuy nhiên, mọi tính toán của anh bắt đầu lệch nhịp khi khoản vay hết ưu đãi từ tháng 12 năm ngoái. Lãi suất nhanh chóng điều chỉnh lên 12%, rồi gần nhất lên đến 15% mỗi năm, kéo số tiền phải trả hàng tháng lên khoảng 45 triệu đồng.

“Có tháng, tôi trả xong tiền ngân hàng, trừ chi phí sinh hoạt thiết yếu là tài khoản gần như về 0”, anh nói. Anh Hùng từng tính đến việc bán nhà, nhưng rồi lại chùn bước vì lo không còn cơ hội mua lại khi giá tiếp tục tăng.

Ở phân khúc cao hơn, áp lực với người mua nhà càng lớn. Chị Thu Hằng mua căn hộ 3 phòng ngủ tại Bình Thạnh với giá khoảng 17 tỷ đồng, vay hơn 6 tỷ đồng. Khi lãi suất tăng lên gần 13% mỗi năm, khoản trả nợ hàng tháng nhanh chóng vượt mốc 100 triệu đồng. Đầu tháng 3, mức lãi suất tăng lên 15%, mỗi tháng gia đình chị chi khoảng 120 triệu đồng cho ngân hàng, riêng tiền lãi hàng tháng đã xấp xỉ 85 triệu đồng. Trong khi đó, căn nhà phố tại Tân Bình, nguồn thu dự kiến để bù dòng tiền, vẫn chưa tìm được khách thuê, khiến áp lực tài chính ngày càng dồn nén.

“Mỗi kỳ trả nợ đều phải cân đo từng khoản. Chỉ cần phát sinh thêm chi phí là thấy hụt hơi” chị nói và cho biết những kế hoạch như du lịch hay đầu tư đều phải gác lại để ưu tiên trả nợ đúng hạn, tránh phát sinh nợ xấu.

Theo chị, từ nay đến cuối năm, nếu lãi suất không hạ nhiệt và tình hình cho thuê không cải thiện, gia đình có thể phải bán bớt tài sản để thu hồi dòng tiền, giảm áp lực vay.

Không chỉ người mua để ở, nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn còn chịu áp lực nặng nề hơn khi thị trường đi ngược kỳ vọng. Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết đã vay gần 20 tỷ đồng từ giữa năm ngoái để mua nhiều căn hộ tại TP HCM, kỳ vọng lướt sóng trong vòng một năm.

Trong thời gian ân hạn nợ gốc, mỗi tháng anh phải trả khoảng 130-150 triệu đồng tiền lãi. Nếu lãi suất tăng lên 14% mỗi năm, chi phí lãi có thể lên tới 220 triệu đồng mỗi tháng. “Mỗi tháng trôi qua là thêm vài trăm triệu tiền lãi trong khi hàng chưa bán được, cảm giác như đốt tiền để giữ tài sản”, anh nói. Với áp lực này, để hòa vốn, giá bán phải tăng ít nhất 15-20%, điều khó xảy ra khi thanh khoản thị trường suy giảm.

Điểm chung của các trường hợp trên là khoản vay từng được xem như “đòn bẩy” giúp tiếp cận nhà ở hoặc tài sản nhanh hơn, nay lại trở thành gánh nặng khi lãi suất đảo chiều tăng.

Theo ghi nhận từ các ngân hàng, lãi suất vay mua nhà cố định trong hai năm đầu phổ biến quanh 13-14% mỗi năm, sau thả nổi có nơi lên đến 16%. Lãi suất tại một số ngân hàng quốc doanh hiện đã tiệm cận, thậm chí cao hơn nhóm ngân hàng tư nhân, diễn biến ít thấy trước nay trên thị trường.

Trong khi đó, giá nhà tại các đô thị lớn vẫn neo cao. Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cho thấy, trong tháng 3, giá căn hộ trung bình tại TP HCM sau sáp nhập khoảng 69 triệu đồng mỗi m2, còn Hà Nội ở mức 87 triệu đồng mỗi m2. Giá nhà cao buộc người mua phải vay với tỷ lệ lớn hơn so với thu nhập, khiến rủi ro tài chính gia tăng khi lãi suất biến động. Dòng tiền không còn dễ thở, khoản vay có thể nhanh chóng trở thành gánh nặng kéo dài.

Áp lực này đã lan rộng ra toàn thị trường. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết lãi suất tăng cao tác động trực tiếp đến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Theo ông, chi phí vốn tăng đang kéo theo làn sóng bán cắt lỗ trên thị trường thứ cấp, với mức giảm phổ biến từ vài trăm triệu đồng khi người vay không còn đủ khả năng duy trì dòng tiền.

Diễn biến này tạo ra nghịch lý khi giá sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào cao, trong khi thị trường thứ cấp lại xuất hiện các “vùng trũng” giảm giá cục bộ.

Tuy vậy, thị trường không hoàn toàn bi quan. Một bộ phận người mua có nền tảng tài chính tốt hoặc sử dụng đòn bẩy thấp vẫn duy trì được dòng tiền ổn định. Thậm chí, trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, nhóm này có cơ hội tiếp cận các sản phẩm giá hợp lý hơn trên thị trường thứ cấp.

Chuyên gia tư vấn bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng trong giai đoạn thị trường thuận lợi, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể mang lại lợi ích ngắn hạn. Tuy nhiên, khi lãi suất đảo chiều, chính đòn bẩy này nhanh chóng trở thành áp lực kéo dài. Theo ông, rủi ro không chỉ nằm ở khoản trả nợ tăng lên, mà còn ở việc biên an toàn tài chính bị thu hẹp. Khi chi phí sinh hoạt leo thang, chỉ cần thu nhập biến động nhẹ cũng có thể khiến người vay mất cân đối dòng tiền, rơi vào thế bị động.

Các chuyên gia nhận định lãi suất khó giảm nhanh trong ngắn hạn do áp lực từ môi trường kinh tế toàn cầu. Kịch bản khả quan là mặt bằng lãi suất đi ngang trong nửa cuối năm, trong khi tín dụng tiếp tục được phân bổ có chọn lọc, ưu tiên nhu cầu ở thực.

Trong bối cảnh đó, người mua nhà được các chuyên gia khuyến nghị thận trọng với đòn bẩy tài chính. Nghĩa vụ trả nợ nên duy trì trong ngưỡng an toàn, khoảng 30% thu nhập, đồng thời dự phòng kịch bản lãi suất duy trì ở mức cao và thanh khoản thị trường kém thuận lợi.

Người mua cần chủ động xây dựng phương án tài chính, kể cả khi thu nhập suy giảm, đồng thời tránh tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” để giữ kỷ luật chi tiêu. Về nguyên tắc, nên ưu tiên vốn tự có, hạn chế vay vượt khả năng kiểm soát và đảm bảo khoản trả nợ hàng tháng được cân đối từ nguồn thu nhập ổn định sau khi trừ chi phí thiết yếu.

Bên cạnh thách thức, người mua ở thực vẫn có lợi thế khi thị trường xuất hiện nhiều lựa chọn hơn, nhất là ở phân khúc thứ cấp với mức giá điều chỉnh. Đây cũng là cơ hội cho những người có tài chính vững và chiến lược mua nhà thận trọng.

Phương Uyên