Chủ tịch Nam Long: Mỗi dự án đưa ra đều gắn với giá trị thực

Nam Long tìm cách tối ưu quy hoạch, chia sẻ không gian tiện ích trong đô thị, để tạo ra các sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường, theo Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang.

Trải qua hơn ba thập niên đồng hành với thị trường bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Xuân Quang – nhà sáng lập kiêm Chủ tịch Nam Long, dẫn dắt tập đoàn với triết lý: “Bán cái thị trường cần và giữ đúng lời hứa”. Ông có buổi trò chuyện, đưa ra góc nhìn về bất động sản giá trị thực, bài toán cân bằng lợi ích các bên cũng như cách tạo bản sắc cho đô thị, giữa lúc thị trường đang tái cấu trúc, đồng thời chịu áp lực từ lãi suất.

– Trong bối cảnh thị trường chịu nhiều áp lực, ông đánh giá nhu cầu người mua ra sao?

– Thị trường luôn có hai nhóm nhu cầu chính: mua để ở và mua để đầu tư. Bất động sản giá trị thực trước hết phải đáp ứng đúng kỳ vọng của người mua, tương xứng với chi phí họ bỏ ra và duy trì được giá trị sử dụng theo thời gian.

Đối với người mua để ở, giá trị thực được đo bằng trải nghiệm sống mỗi ngày thông qua môi trường an cư trong lành, dịch vụ quản lý, hệ tiện ích đầy đủ và khả năng chi trả vừa sức. Mua để đầu tư cũng là nhu cầu thực, được đo lường bằng tiềm năng tăng giá trong dài hạn, khả năng tạo dòng tiền ngay từ việc khai thác cho thuê, thanh khoản khi cần thiết.

Dù ở phân khúc nào, giá trị thực chỉ xuất hiện khi chủ đầu tư thực hiện đúng và đủ những gì đã cam kết. Ngược lại, nếu một dự án thương mại hóa bằng những hứa hẹn hoa mỹ, kỳ vọng tăng trưởng nóng, nhưng sau khi bán xong không hình thành được đời sống cư dân, thì đó là một sản phẩm thất bại về mặt giá trị.

Khi thị trường khó khăn, chỉ những sản phẩm giải quyết nhu cầu thực sự cốt lõi này mới duy trì được sức hấp thụ bền bỉ.

– “Giá trị thực” và “giá rẻ”, hai khái niệm này cần hiểu thế nào cho đúng?

– Giá trị thực không đồng nghĩa với giá rẻ. Khẩu vị của người mua nhà đã thay đổi rất nhiều so với 20 năm trước. Họ không mua một mảnh đất nền hay một căn nhà đơn lẻ rồi để đó, mà cân nhắc kỹ lưỡng hệ thống hạ tầng, tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.

Nếu tư duy giá trị thực là giá rẻ, doanh nghiệp sẽ đua nhau cắt giảm chi phí bằng mọi giá. Họ sẽ tạo ra những sản phẩm chất lượng thấp, giá rẻ để bán nhanh, thu hồi vốn dễ dàng. Khi đó, ai sẽ đầu tư vào trường học, bệnh viện, siêu thị, hay kết nối giao thông? Hệ quả là cư dân không thể về ở, và dự án trở thành những “đô thị ma”.

Việc bán nhanh nhờ giá rẻ rồi bỏ mặc tương lai đô thị là điều không bao giờ đáng để một chủ đầu tư thực thụ đầu tư.

Bài toán nhà ở giá trị thực phải bắt đầu từ tư duy quy hoạch, sau đó mới đến thiết kế công trình và thi công xây dựng. Ngay từ khâu lập quy hoạch, các chỉ tiêu sử dụng đất, mật độ xây dựng và cấu trúc chi phí phải được tính toán chính xác cho nhóm khách hàng mục tiêu. Nếu cấu trúc chi phí không phù hợp, thì đến cuối cùng rất khó đưa sản phẩm về mức giá mà người mua có khả năng chi trả.

Từ những thập niên 1990, Nam Long đã nghiên cứu sâu các mô hình đô thị ở các thị trường trưởng thành hơn như Singapore, Thái Lan hay Malaysia… để tính toán mô hình phù hợp với thu nhập, văn hóa, khí hậu, cấu trúc gia đình và điều kiện sống của người Việt Nam. Đơn cử, chỉ tính riêng phí quản lý đô thị tại Singapore là 600 USD mỗi tháng. Nếu áp dụng một cách máy móc, người Việt dù mua được nhà cũng không gánh nổi chi phí dịch vụ hàng tháng.

Trên thế giới có khái niệm “studio apartment” – căn hộ có không gian nhỏ, được thiết kế thông minh với đầy đủ công năng đáp ứng nhu cầu sống hàng ngày. Về bản chất, xu hướng thiết kế này giúp giảm gánh nặng chi phí cho những không gian riêng tư tốn kém. Một nhà phát triển xuất sắc cần tính toán hợp lý, cân bằng và tiêu chuẩn hóa những điều này để tạo nên giải pháp phù hợp.

Để giải bài toán này, Nam Long có nền tảng tư duy về “chia sẻ tiện ích” và “chia sẻ không gian”. Trong một dự án, chúng tôi thiết kế không gian căn hộ tinh gọn, thông minh, đồng thời dành diện tích hợp lý cho các tiện ích dùng chung như công viên, khu thể thao, phòng sinh hoạt cộng đồng… Tôi hay ví von điều này tương tự mô hình kinh tế chia sẻ – giúp hàng nghìn cư dân tận hưởng đầy đủ tiện ích theo tiêu chuẩn quốc tế, nhưng chi phí chia trên đầu người vẫn ở mức vừa phải.

Tất nhiên, giá thành bất động sản còn bao gồm chi phí đất đai, nghĩa vụ tài chính, chi phí xây dựng, vật liệu… Đây là những yếu tố doanh nghiệp không thể đơn phương quyết định. Vì vậy, để phát triển nhà ở giá trị thực ở quy mô lớn, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa nhà nước, doanh nghiệp, hệ thống tài chính…

– Giá thành tác động rất lớn đến lựa chọn người của người mua, bài toán an toàn tài chính cho người mua nhà được Nam Long giải quyết như thế nào trong những thời điểm lãi suất biến động?

– Khi kinh tế biến động, điểm nghẽn lớn nhất của người mua nhà là áp lực dòng tiền. Một gia đình có thu nhập 30 triệu đồng mỗi tháng thường chỉ có thể trích tối đa 30% (khoảng 10 triệu đồng) để trả góp. Nếu lãi suất đẩy khoản trả góp lên 20 triệu đồng, cấu trúc tài chính của họ sẽ đối diện rủi ro lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống hàng ngày.

Hiểu rõ điều này, Nam Long phối hợp với các ngân hàng đối tác để ấn định mức trần lãi suất an toàn trong nhiều năm hoặc giãn tiến độ thanh toán theo năng lực thực tế của người mua. Chọn chia sẻ rủi ro với khách hàng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp chấp nhận giảm biên lợi nhuận và kéo dài thời gian thu hồi vốn. Nhưng đổi lại, chúng tôi giữ được nhịp thanh khoản, cam kết đồng hành với khách hàng và bảo vệ chữ tín đã dày công xây dựng suốt nhiều thập niên.

– Quay lại quy hoạch, giải pháp cụ thể của Nam Long trong việc chia sẻ tiện ích, không gian để đưa bất động sản về giá trị thực tế nhất là gì?

– Để giải bài toán này, chúng tôi chấp nhận đầu tư dài hạn và đi theo từng bước một cách bài bản.

Thứ nhất, đầu tư trước vào các tiện ích đô thị tối thiểu (City facilities standard). Nam Long không chờ có dân về ở mới làm mà chủ động xây dựng ngay trường học, phòng khám, công viên, tuyến xe buýt kết nối vào trung tâm, rạp chiếu phim ngoài trời, sân thể thao… Chúng tôi định nghĩa đây là tiêu chuẩn cơ bản và thiết yếu để đảm bảo chất lượng cuộc sống của cư dân ngay khi bàn giao nhà.

Tiếp đó, xây dựng các chương trình kiến tạo điểm đến như sự kiện văn hóa, thể thao, lễ hội pháo hoa, giải chạy marathon, hội thao… để thu hút hàng chục nghìn lượt người về tham quan và trải nghiệm không gian sống.

Thứ ba, khi quy mô dân cư về ở thực đạt ngưỡng nhất định, thường là khoảng 2.000 hộ gia đình về sinh sống, lượng cầu tiêu dùng nội khu sẽ đủ lớn để thu hút các nhà vận hành thương mại chuyên nghiệp. Lúc này, Nam Long sẽ mời các thương hiệu bán lẻ, chuỗi cà phê, trường học quốc tế, bệnh viện lớn vận hành một cách chuyên nghiệp tham gia vào hệ sinh thái đô thị.

– Một bản quy hoạch tốt, phối cảnh chi tiết vẫn có thể vẽ được tất cả những tiện ích ông vừa nói. Làm sao để những bản vẽ đó không chỉ là lời hứa hẹn?

– Đúng vậy, sự khác biệt nằm ở tính khả thi và thực thi. Trước khi quyết định thực hiện một dự án, chúng tôi phải đánh giá nhu cầu thị trường, khả năng kết nối hạ tầng, điện, nước, giao thông và chi phí để thực hiện. Tất cả phải được đưa vào bài toán giá thành. Nếu sau các bước tính toán mà sản phẩm không thể đạt chuẩn với mức giá phù hợp sức mua của thị trường, thì dự án đó không phù hợp. Quy hoạch tốt chỉ có giá trị khi nó khả thi.

Bên cạnh đó, việc đầu tư tiện ích thiết yếu trong một khu đô thị đã luôn nằm trong kế hoạch kinh doanh của Nam Long và đối tác. Vì thế, đây không phải là một lời hứa mà là cam kết đã đi vào tiêu chuẩn của Nam Long. Đó là cách Nam Long luôn hiện thực hóa những khu đô thị có sức sống thực.

Chữ tín không tự nhiên mà có, đòi hỏi chúng tôi phải tích lũy và được thị trường kiểm chứng qua hàng thập kỷ. Các đối tác Nhật Bản như Hankyu Hanshin Properties, Nishi-Nippon Railroad hay Tokyu Corporation chọn đồng hành Nam Long vì tìm thấy sự đồng điệu về triết lý kinh doanh – tập trung làm những thứ thị trường cần, kiến tạo sản phẩm chất lượng, bán đúng giá trị thực mà thị trường có thể hấp thụ.

– Quá trình đó tạo nên một đô thị như thế nào?

– Tạo nên một khu đô thị Nam Long giàu bản sắc, với triết lý quy hoạch tôn trọng thiên nhiên và nghệ thuật tổ chức không gian.

Trước khi phác thảo bản vẽ, chúng tôi luôn nghiên cứu kỹ lưỡng địa hình tự nhiên: dòng chảy sông ngòi, hướng gió chủ đạo và thảm thực vật bản địa. Ví dụ, tại khu đô thị Waterpoint (355 ha), chúng tôi thiết lập khoảng lùi sinh thái 50 m trải dài 5,8 km nhằm bảo tồn thiên nhiên cho sông Vàm Cỏ Đông, hệ sinh thái thực vật tự nhiên ven bờ. Đô thị có 8,6 ha vịnh nước ngọt nhân tạo và hơn 8 km kênh đào len lỏi khắp khu đô thị, được thiết kế bởi tập đoàn hàng đầu thế giới Royal HaskoningDHV (Hà Lan) để điều tiết mực nước khu vực, có khả năng chống ngập trong nhiều thập kỷ tới.

Bên cạnh hạ tầng vật lý, điều tạo nên sức sống đô thị nằm ở “kịch bản không gian cộng đồng”. Đó là những lối dạo bộ rợp bóng mát, ghế đá dưới tán cây, khéo léo mời gọi cư dân bước ra khỏi nhà mình, dạo bộ trong khu đô thị, để rồi từ đó họ gặp gỡ, kết nối, chào hỏi nhau.

Mỗi khu đô thị của Nam Long đang kể một câu chuyện giàu bản sắc và tự hào trong hành trình kiến tạo giá trị thực. Waterpoint (355 ha) là sự hào sảng của người Nam Bộ; Mizuki Park (26 ha) tạo không gian thiên nhiên và nhịp sống đô thị giao hòa; Izumi City (170 ha) mang nhịp sống sôi động và hiện đại của một thành phố vươn mình; Elyse Island (45 ha) kể câu chuyện về nhịp sống tinh tuyển, gìn giữ vẻ đẹp thanh bình của cồn đảo tự nhiên…

Hoài Phương