Chung cư Bình Dương cũ sốt giá sau sáp nhập

Sau khi sáp nhập vào TP HCM, thị trường căn hộ Bình Dương chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh. Các dự án chung cư cũ, vốn thanh khoản chậm, nay được rao bán với mức giá cao hơn 20-30% so với đầu năm.

Tại Dĩ An và Thuận An, nay thuộc TP HCM, giá căn hộ phổ biến từ 45-60 triệu đồng mỗi m2, tăng trung bình 5-7 triệu đồng so với trước sáp nhập. Nhiều dự án đã bàn giao 3-5 năm được môi giới quảng bá là “đã vào trung tâm TP HCM”, nên cũng thu hút người mua trong cuối tháng 9 và đầu tháng 10.

Cụ thể, chung cư Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premier mở bán năm 2016-2018 với giá 18-23 triệu đồng mỗi m2, hiện giá sang tay 48-50 triệu đồng, tăng gấp đôi, gấp ba. Phú Đông Sky Garden mở bán năm 2022 giá 38 triệu đồng mỗi m2, hiện chuyển nhượng tầm 51 triệu đồng, tăng 130%. Khu đô thị Tokyu Garden City ghi nhận mức tăng đáng kể, từ 37-55 triệu đồng mỗi m2 đầu năm lên 40–68 triệu đồng. Dòng sản phẩm của Bcons Group như Bcons Green View, Bcons City và Bcons Miền Đông cũng sang tay với giá tăng 18-25% trong vài tháng, dao động 40-51 triệu đồng mỗi m2…

Ở thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán), nhiều dự án đang được điều chỉnh giá tăng từ 10-20%. Dự án The Gió Riverside của chủ đầu tư An Gia mở bán rổ hàng cuối tháp Gió Đông, giá từ 47 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 17% so với giai đoạn đầu chỉ 40 triệu đồng. Chủ đầu tư cho biết rổ hàng mở bán đợt này thuộc nhóm đẹp nhất dự án, kết hợp với nhiều tiện ích dịch vụ cao cấp, các chính sách chiết khấu và vay ưu đãi để hỗ trợ người mua. Đợt bán gần nhất 90% rổ hàng được đặt mua thành công.

Tương tự, Capitaland cũng mở bán tòa tháp Orchard Grand thuộc dự án Sycamore với 100% giỏ hàng được đặt mua dù giá tăng 10% so với đầu năm, lên gần 60 triệu đồng mỗi m2. The Emerald 68 (Lê Phong – Coteccons) điều chỉnh giá bán tăng từ 55 lên hơn 65 triệu đồng mỗi m2, tăng 18%…

Số liệu từ chuyên trang Batdongsan cũng cho thấy quý III, giá chào bán căn hộ tại Bình Dương cũ tăng hơn 30%. Đầu năm, khu vực này còn ghi nhận mức giá bình quân chỉ 33 triệu đồng mỗi m2, hiện đạt 41 triệu đồng mỗi m2. Khu vực Dĩ An, Thuận An ghi nhận giá căn hộ từ 33-37 triệu đồng mỗi m2 lên 40-60 triệu đồng.

Còn theo báo cáo của DKRA Consulting, quý vừa qua, giá chung cư sơ cấp tại Bình Dương cũ tăng 8-10%, thứ cấp tăng khoảng 10-15% so với quý II. Bình quân mỗi căn hộ lên tầm 45-65 triệu đồng một m2, vượt xa mức 40 triệu đồng năm 2024. Mặt bằng giá chung cư Bình Dương đang tiến sát TP HCM, đặc biệt tại các trục đường giáp ranh như Phạm Văn Đồng, Quốc lộ 1K, Quốc lộ 13, nhiều dự án mới mở bán mới có giá dự kiến tiệm cận mức 70 triệu đồng mỗi m2, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ quanh 50 triệu đồng.

Anh Minh Tú, môi giới lâu năm tại khu vực phường Dĩ An, cho biết trong quý III, lượng giao dịch căn hộ cũ tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, kéo theo đó là giá bán cũng tăng ít nhất 10% so với đầu năm nay. Khách mua chủ yếu là nhà đầu tư phía Bắc đi gom hàng, tài chính từ 3 tỷ quay đầu. “Ai cũng nghĩ sáp nhập xong giá sẽ còn tăng, nên cả người mua ở thực lẫn đầu tư đều đổ về săn hàng”, anh nói.

Đà tăng giá chung cư Bình Dương trong quý vừa qua chủ yếu xuất phát từ hiệu ứng tâm lý và kỳ vọng thị trường sau sáp nhập, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam. Việc trở thành một phần của siêu đô thị TP HCM khiến khu vực này được xem như “vùng ven mới”, thừa hưởng quy hoạch, hạ tầng và sức hút đầu tư từ trung tâm.

“Các chủ đầu tư nhanh chóng điều chỉnh giá tiệm cận mặt bằng TP HCM, trong khi người mua sẵn sàng trả cao hơn với kỳ vọng giá tiếp tục tăng”, ông Tuấn nhận định.

Dòng tiền đầu tư cũng tập trung vào các dự án pháp lý rõ ràng, đã bàn giao hoặc sắp hoàn thiện, kéo theo giá bán điều chỉnh theo thanh khoản. Nghiên cứu của Batdongsan cho thấy lượng nhà đầu tư phía Bắc đổ vào TP HCM săn bất động sản tăng 28%, chủ yếu ở khu Đông thành phố và Bình Dương cũ. Những căn hộ vừa túi tiền được ưa chuộng do người mua muốn “chắc ăn” trước khi mặt bằng giá mới hình thành, trong khi một số nhà đầu tư thứ cấp gom căn nhỏ để cho thuê, kỳ vọng lợi suất từ nhóm chuyên gia và lao động di chuyển từ trung tâm TP HCM ra.

Bà Cao Thị Thu Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills TP HCM, cho rằng xu hướng mở rộng về vùng ven sau sáp nhập đang hướng ra chu kỳ tăng trưởng mới cho các đô thị như Bình Dương cũ. Việc sáp nhập không chỉ thay đổi địa giới hành chính mà còn tạo kỳ vọng về hạ tầng, quy hoạch và dịch vụ đô thị, khiến giá nhà tại đây tăng nhanh trong vài tháng qua.

Bên cạnh tâm lý, theo bà Hương, bảng giá đất và chi phí đầu vào tăng cũng đẩy giá thành dự án lên, buộc doanh nghiệp điều chỉnh giá bán. Đồng thời, sự xuất hiện của các dự án cao cấp với tiện ích đồng bộ, thiết kế hiện đại và thương hiệu mạnh cũng góp phần kéo mặt bằng giá chung đi lên.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng đà tăng giá hiện nay chủ yếu mang yếu tố tâm lý, chưa phản ánh giá trị thực. Chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định, việc giá chung cư cũ tăng nhanh là hiện tượng “nóng cục bộ” và cần theo dõi thêm 6-12 tháng để đánh giá tính bền vững. “Những dự án vị trí tốt, hạ tầng kết nối thuận lợi sẽ giữ giá, nhưng các khu xa trung tâm nếu chỉ dựa vào hiệu ứng sáp nhập khó bền vững”, ông nói.

Dự báo nguồn cung, Batdongsan cho biết khu vực Bình Dương cũ hiện có khoảng 20.000 căn hộ, dự kiến tăng lên 30.000 căn trong năm sau, chủ yếu phân khúc trung cấp với giá phổ biến 40-45 triệu đồng mỗi m2. Dù nguồn cung dồi dào, sức hấp thụ hiện chỉ khoảng 60%, phản ánh thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh gay gắt.

Còn theo One Mouth Group, năm sau Bình Dương cũ sẽ có thêm ít nhất 12.000 căn hộ chào bán, chiếm 50% tổng nguồn cung phía Nam. Trong ngắn hạn, giá căn hộ tại đây dự báo sẽ neo cao nhờ tâm lý kỳ vọng vẫn còn lớn. Trong trung và dài hạn, giá sẽ ổn định hơn khi giai đoạn hào hứng ban đầu qua đi.

“Hiệu ứng sáp nhập chỉ là cú hích ban đầu, về dài hạn, giá trị thực của bất động sản sẽ phụ thuộc vào quy hoạch, hạ tầng và khả năng tạo việc làm tại khu vực. Nếu các dự án hạ tầng chậm tiến độ, mặt bằng giá có thể sớm chững lại”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định.

Phương Uyên