Chuỗi gym, giải trí thu hẹp khiến sức hấp thụ mặt bằng bán lẻ TP HCM giảm

Làn sóng thu hẹp mặt bằng của nhóm thể thao, phong cách sống và giải trí khiến sức hấp thụ bán lẻ TP HCM giảm 26% trong quý III, theo Knight Frank.

Hàng loạt chuỗi thể thao và giải trí điều chỉnh mạng lưới tại TP HCM, trả lại mặt bằng ở các trung tâm thương mại và vị trí bán lẻ lớn, góp phần kéo giảm diện tích hấp thụ ròng của thị trường.

Cụ thể, California Fitness & Yoga trong tháng 7 xác nhận dừng hoạt động 4 câu lạc bộ, gồm hai cơ sở tại TP HCM và hai tại Hà Nội. Việc điều chỉnh mạng lưới gắn với quá trình rà soát thời hạn hợp đồng thuê, kế hoạch đầu tư, mô hình vận hành và định hướng phát triển dịch vụ. Sau đợt điều chỉnh, chuỗi còn 14 cơ sở tại TP HCM.

Trước đó, Elite Fitness đã dừng hoạt động cơ sở cuối cùng tại TP HCM từ tháng 5/2026, trong khi Fit24 ngừng kinh doanh toàn hệ thống từ tháng 10/2024. Getfit Gym & Yoga, từng mở cửa trở lại sau đợt tạm ngừng năm 2024, cũng rời thị trường vào tháng 2/2026.

Các chuỗi này từng đầu tư cơ sở có diện tích lớn, đặt tại trung tâm thương mại, khu căn hộ cao cấp hoặc tòa nhà văn phòng. Khi những khách thuê quy mô lớn thu hẹp hoạt động, diện tích trả lại có thể ảnh hưởng đáng kể đến kết quả hấp thụ của thị trường.

Ở nhóm bán lẻ phong cách sống, cuối tháng 8, thị trường ghi nhận nhiều cửa hàng OH!SOME tại Việt Nam trống hàng, giảm giá tới 90%. Trong khi đó, chuỗi vui chơi giải trí trong nhà Cow Play Cow Moo cũng có động thái thu hẹp hoạt động và đóng cửa chi nhánh tại Crescent Mall và Thiso Mall.

Theo báo cáo của Knight Frank, thị trường bán lẻ TP HCM ghi nhận khoảng 7.700 m2 hấp thụ ròng trong quý II và III, giảm 26% so với cùng kỳ năm trước. Một trong những nguyên nhân là một số khách thuê thuộc nhóm thể thao, phong cách sống và giải trí thu hẹp hoặc trả lại mặt bằng.

Tuy nhiên, diễn biến này theo Knight Frank, chưa phản ánh sự suy yếu đồng loạt của nhu cầu thuê bán lẻ. Các thương hiệu thời trang và F&B, đặc biệt đến từ Trung Quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc, vẫn tiếp tục mở rộng tại TP HCM giúp lấp đầy phần nào khoảng trống mặt bằng trả lại ở một số nhóm ngành.

Diễn biến này cũng thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại. Theo số liệu từ Avison Young, dù không có trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động trong quý, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ các dự án khu vực trung tâm TP HCM vẫn giảm 3 điểm phần trăm so với quý trước, trong khi khu vực ngoài trung tâm chưa ghi nhận cải thiện. Hoạt động cho thuê chủ yếu diễn ra tại các dự án hiện hữu, thông qua việc thay đổi và bổ sung thương hiệu.

Bất chấp sức hấp thụ ròng giảm, giá thuê mặt bằng bán lẻ vẫn duy trì ở mức cao tại những vị trí có lợi thế. Theo Avison Young, trong quý III, giá thuê tại khu vực trung tâm dao động 75-300 USD (tương đương 2-7 triệu đồng) mỗi m2 một tháng, còn khu vực ngoài trung tâm phổ biến ở mức 15-93 USD (375.000-2,3 triệu đồng) mỗi m2 một tháng.

Knight Frank ghi nhận giá chào thuê tầng trệt phân khúc bán lẻ hạng sang tại khu vực trung tâm đạt trung bình 249 USD (6,2 triệu đồng) mỗi m2 một tháng, tăng 1,2% so với cùng kỳ năm trước. Ngoài trung tâm, mức giá ổn định quanh 55 USD (1,4 triệu đồng) mỗi m2 một tháng.

Sự chênh lệch về giá thuê cho thấy lợi thế vẫn nghiêng về các mặt bằng có vị trí thuận lợi, lưu lượng khách lớn và khả năng thu hút thương hiệu. Trong khi một số nhóm khách thuê thu hẹp mạng lưới, các vị trí đắc địa vẫn giữ được mức giá cao nhờ nguồn cung mới hạn chế. Vì vậy, mức giảm hấp thụ ròng chưa đồng nghĩa giá thuê sẽ giảm trên diện rộng.

Tổng nguồn cung bán lẻ hiện hữu của TP HCM vào khoảng 1,3 triệu m2 sàn. Knight Frank dự báo nguồn cung tiếp tục hạn chế đến năm 2027, trước khi tăng đáng kể trong giai đoạn 2028-2029, khi một số dự án phức hợp lớn hoàn thiện, gồm Saigon Centre giai đoạn 3, One Central Saigon, Diamond Sky Mall, The Global City và Lotte Eco Smart City tại TP Thủ Đức.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh nguồn cung mới chưa cải thiện trong ngắn hạn, thị trường bán lẻ TP HCM sẽ tiếp tục chứng kiến sự dịch chuyển về cơ cấu khách thuê hơn là sự suy giảm đồng loạt. Khả năng lấp đầy mặt bằng sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào việc các thương hiệu mới có đủ sức hấp thụ diện tích bị bỏ lại hay không, nhất là khi giá thuê tại những vị trí đắc địa vẫn neo cao.

Phương Uyên