Có phải cho thuê nhà ‘dù chỉ một đồng’ cũng phải kê khai thuế?

Tôi cho thuê 3 triệu đồng/tháng, tương đương 36 triệu đồng/năm, chưa đến mức 100 triệu đồng/năm thì có phải kê khai thuế không?

Sau khi mua được căn nhà đầu tiên để hai vợ chồng và các con có chỗ ở ổn định, chúng tôi cố gắng dành dụm, chắt chiu mua thêm căn nhà nhỏ, dự định để dành làm tài sản cho các con sau này. Trong thời gian chờ các con trưởng thành, vợ chồng tôi cho thuê căn nhà này để có thêm khoản trang trải sinh hoạt gia đình, mỗi tháng được 3 triệu đồng.

Hai vợ chồng tôi quanh năm đầu tắt mặt tối, lo kiếm tiền nuôi hai con nên cũng không có điều kiện tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật. Mấy hôm trước, tôi nghe anh trong tổ dân phố nói rằng bây giờ cho thuê nhà phải kê khai thuế, thậm chí phải đăng ký hộ kinh doanh, nếu không sẽ bị phạt.

Nghe vậy tôi khá bất ngờ vì tôi nhớ lúc trước đọc báo thấy tin cá nhân cho thuê nhà chỉ phải kê khai thuế khi tiền thuê ở mức từ 100 triệu đồng/năm trở lên. Trong khi căn nhà của tôi chỉ cho thuê 3 triệu đồng/tháng, tương đương 36 triệu đồng/năm, chưa đến mức 100 triệu đồng/năm thì làm sao phải kê khai?

Vì vậy, tôi băn khoăn không biết trường hợp của mình có phải kê khai thuế, đăng ký hộ kinh doanh không? Nếu có thì tôi cần thực hiện thủ tục gì để tuân thủ quy định pháp luật, tránh bị phạt?

Độc giả Duy Hưng

Thạc sĩ luật Nguyễn Trúc Anh tư vấn:

Chào bạn, rất có thể do không thường xuyên xem tin tức, bạn đã bỏ lỡ những quy định mới quan trọng liên quan đến vấn đề cho thuê nhà hiện nay.

Thực tế trong thời gian qua, đã có rất nhiều chủ nhà cho thuê nhầm lẫn giữa việc được miễn thuế và miễn kê khai thuế. Thực tế, được miễn thuế không đồng nghĩa với việc không phải kê khai thuế.

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP) quy định ngưỡng doanh thu phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản là từ một tỷ đồng trở lên.

Đối với các hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê bất động sản có doanh thu dưới ngưỡng nêu trên, mặc dù không phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế theo quy định. Cụ thể:

Thời điểm nộp hồ sơ khai thuế

Cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản được lựa chọn khai hai lần hoặc một lần trong năm tính thuế.

– Nếu chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế thì thời hạn nộp lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo của năm tính thuế.

– Nếu chọn khai thuế một lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo của năm tính thuế.

Thông báo doanh thu

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh phải thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.

– Đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh bắt đầu kinh doanh trong 06 tháng đầu năm, nếu có doanh thu dưới ngưỡng phải nộp thuế thì thực hiện thông báo doanh thu thực tế phát sinh kể từ khi bắt đầu đến hết ngày 30/06 với cơ quan thuế quản lý trực tiếp chậm nhất 31/7 và thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong 06 tháng cuối năm chậm nhất 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.

– Đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh bắt đầu kinh doanh trong 06 tháng cuối năm nếu doanh thu thực tế từ 500 triệu đồng trở xuống thì thực hiện thông báo doanh thu thực tế phát sinh chậm nhất 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.

Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản là cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Đăng ký hộ kinh doanh và sử dụng biểu mẫu kê khai thuế

Theo Phụ lục đính kèm Công văn 4062/CT-NVT về việc đăng ký thuế, đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh do Cục Thuế ban hành ngày 18/06/2026 quy định rõ hai trường hợp như sau:

– Nếu cá nhân cho thuê nhà, căn hộ để ở và hoạt động cho thuê thuộc nhóm kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh, nhưng phải đăng ký thuế với cơ quan thuế theo quy định.

Việc đăng ký thuế được thực hiện theo Mẫu 03-ĐK-TCT ban hành kèm Thông tư 86/2024/TT-BTC hoặc thực hiện cùng với việc kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu 01/BĐS ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC.

– Nếu cá nhân cho thuê nhà để ở và hoạt động cho thuê thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú (cho thuê nhà ở ngắn ngày) thì phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh. Việc đăng ký thuế được thực hiện đồng thời cùng với đăng ký hộ kinh doanh theo cơ chế một cửa liên thông. Trường hợp này, cá nhân cho thuê thực hiện kê khai thuế theo Mẫu 01/TKNCNKD hoặc 01/CNKD hoặc 02/CNKD-TNCN-QTT ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC, không kê khai thuế theo Mẫu 01/BĐS ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC).

Mức xử phạt đối với trường hợp không kê khai thuế đúng hạn

Căn cứ Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính về thuế và hóa đơn, Điểm a Khoản 10 Điều 1 Nghị định 310/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 125 quy định về mức phạt đối với hành vi không kê khai thuế đúng thời hạn quy định như sau:

– Trường hợp khai thuế quá hạn từ 01 ngày đến 05 ngày và có tình tiết giảm nhẹ: Phạt cảnh cáo.

– Trường hợp khai thuế quá hạn từ 01 ngày đến 30 ngày và không có tình tiết giảm nhẹ: Phạt từ 2 triệu đồng đến 5 triệu đồng.

– Trường hợp khai thuế quá hạn từ 31 ngày đến 60 ngày: Phạt từ 5 triệu đồng đến 8 triệu đồng.

– Trường hợp khai thuế quá hạn từ 61 ngày đến 90 ngày hoặc từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế phải nộp hoặc không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp: Phạt từ 8 triệu đồng đến 15 triệu đồng.

– Trường hợp khai thuế quá hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, có phát sinh số thuế phải nộp và người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế, tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế hoặc trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định: Phạt từ 15 triệu đồng đến 25 triệu đồng.

Nếu số tiền phạt áp dụng theo khoản này lớn hơn số tiền thuế phát sinh trên hồ sơ khai thuế thì số tiền phạt tối đa đối với trường hợp này bằng số tiền thuế phát sinh phải nộp trên hồ sơ khai thuế nhưng không thấp hơn mức trung bình của khung phạt tiền vừa nêu trên.

Tóm lại, bạn cho thuê nhà có phát sinh doanh thu, bất kể thuộc ngưỡng phải nộp thuế hay không, đều phải thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế đúng quy định.