Cổ phiếu bất động sản đã tăng 155% từ đầu năm

Theo thống kê của VnExpress, nhiều cổ phiếu bất động sản đang ghi nhận mức tăng giá vượt trội. Tính đến kết phiên 15/10, VIC của Vingroup đã tăng gần 417% so với đầu năm. Cùng “họ Vin”, mã VHM của Vinhomes cũng có giá cao hơn 210%. Tính trên cả ba sàn HoSE, HNX và UPCoM, nhiều cổ phiếu địa ốc khác cũng ghi nhận mức tăng nổi bật như LSG, TAL, LDG, VRE, CEO, CII, LGL, CDC, NVL…

Báo cáo kết phiên hôm nay của Chứng khoán Thiên Việt (TVS) cho thấy, nhóm cổ phiếu bất động sản đạt hiệu suất trên 155% so với đầu năm. Mức này duy trì cách biệt rất lớn so với các ngành khác như chứng khoán (65%), tài nguyên cơ bản (40%), ngân hàng (40%) hay bán lẻ (30%). Đây là ngành duy nhất đạt tốc độ tăng ba con số. Hiệu suất của cổ phiếu địa ốc cũng vượt trội hẳn so với mức tăng 38,5% của VN-Index.

Nhóm phân tích của công ty TVS Research cho VnExpress biết thêm tính đến ngày 13/10, chỉ số VN-Index đã tăng 498 điểm kể từ đầu năm. Bất động sản là nhóm tăng mạnh nhất và đóng góp trên 330 điểm vào mức tăng của chỉ số chung. Nếu tính từ đáy tại ngày 9/4, mức đóng góp của nhóm địa ốc trong đà tăng chung của thị trường lên tới 90%.

Trong nhịp tăng vừa qua, các cổ phiếu nhóm bất động sản dân cư tăng mạnh trong khi nhóm bất động sản khu công nghiệp đi ngang. TVS Research cho rằng động lực tăng chính của nhóm bất động sản dân cư đến từ sự hồi phục của thị trường và kỳ vọng từ nhà đầu tư đối với triển vọng cải thiện kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong thời gian tới khi các dự án được hoàn thiện và bàn giao. Trong khi đó, triển vọng nhóm bất động sản khu công nghiệp trở nên bất định trước các chính sách thuế quan của Mỹ, làm giảm động lực tăng giá đối với các cổ phiếu nhóm này.

Ngoài ra theo ông Đỗ Thạch Lam, Trưởng phòng Trung tâm phân tích của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), cổ phiếu nhóm địa ốc còn được hưởng lợi khi thị trường sơ cấp từ đầu năm 2025 đã có giao dịch tương đối sôi động hơn và ghi nhận mức tăng giá tương đối cao, đặt trong bối cảnh nguồn cung mới đang dần cải thiện trong nửa cuối năm. Hiện tại, các dự án đô thị quy mô lớn tại Hà Nội, TP HCM và vùng phụ cận được mở bán và thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư, thêm vào đó, mặt bằng lãi suất cho vay tương đối thấp.

Tuy nhiên, theo TVS Research, xu hướng tăng giá có sự phân hóa mạnh giữa các mã. Động lực chính tập trung ở một số cổ phiếu nhóm Vingroup (VIC và VHM), hay các cổ phiếu vốn hóa nhỏ có tính thị trường cao như CII và CEO, các mã còn lại hầu hết đi ngang hoặc tăng không đáng kể. Nhóm phân tích cho rằng dòng tiền vào nhóm bất động sản của nhà đầu tư trong nhịp tăng vừa rồi tập trung vào các mã Vingroup nhờ một số yếu tố như đây là nhóm cổ phiếu mạnh dẫn dắt đà tăng của VN-Index, có nhiều thông tin tích cực hỗ trợ triển vọng tăng trưởng và thuộc nhóm vốn hóa lớn, được hưởng lợi từ thông tin nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam.

Định giá P/B (giá trị thị trường trên giá trị sổ sách) của nhóm bất động sản dân cư đang ở mức khoảng 2,9 lần – tương đương mức trung bình 5 năm cộng 1 lần độ lệch chuẩn. Trong các chu kỳ phục hồi của bất động sản, định giá toàn ngành thường đạt đỉnh quanh 4.0 lần. Do đó, TVS Research cho rằng định giá hiện tại vẫn còn dư địa cải thiện. Tuy nhiên, việc tái định giá các cổ phiếu trong ngành sẽ tập trung ở các doanh nghiệp với danh mục dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai được đảm bảo tại những khu vực có nhu cầu thực, nhờ đó, doanh số bán hàng và tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp trong tương lai được bảo đảm.

Tuy triển vọng toàn ngành vẫn xán lạn và thị trường vẫn còn nhiều cổ phiếu bất động sản chưa tăng mạnh, các chuyên gia vẫn lưu ý để tránh tình trạng “mua đuổi”, nhà đầu tư nên tập trung vào các cổ phiếu có triển vọng tăng trưởng tích cực, nhờ đó có khả năng được tái định giá ở mức cao hơn trong thời gian tới.

Ông Đỗ Thạch Lam khuyên nhà đầu tư cần theo dõi thêm nền tảng cơ bản của doanh nghiệp đó trước khi đầu tư gồm quỹ đất sẵn sàng để bán hàng trong giai đoạn 2025-2026 và lợi nhuận dự kiến mà doanh nghiệp có thể ghi nhận trong giai đoạn này. Bên cạnh đó, một số yếu tố có thể ảnh hưởng tới thị trường như tín dụng hay lãi suất cũng cần được quan sát vì những yếu tố thay đổi đột ngột có thể ảnh hưởng tới triển vọng và định giá của doanh nghiệp. Ngoài ra, chuyên gia lưu ý thêm về định giá dài hạn và lựa chọn mức tiềm năng tăng giá theo khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư.

Trong báo cáo mới đây, hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE cho biết nguồn cung căn hộ mới trong quý III tại TP HCM khoảng 2.549 căn, bằng gần gấp đôi tổng nguồn cung nửa đầu năm, tăng 143% so với quý trước và tăng 19 lần so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP HCM, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi mạnh. Mặc dù có ghi nhận có nhiều sản phẩm mới hơn so với các quý đầu năm, nhưng tổng thể, thị trường chỉ được xem là “nhúc nhích”, chưa thể gọi là phục hồi. So với hơn 10.300 căn ở Hà Nội, nguồn cung của TP HCM ở mức khiêm tốn và không giải quyết được nhu cầu thị trường.

Về lượng hấp thụ, thị trường cũng không cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ. Số căn bán được trong quý III tại TP HCM (cũ) đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước. Tuy nhiên tính trên giỏ hàng mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, thấp hơn đáng kể so với mức thông thường là 80% đến 90%. Theo CBRE, mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, dù nhu cầu vẫn hiện hữu, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Tất Đạt