Đề xuất cấp ‘sổ đỏ’ riêng cho bất động sản tâm linh

Luật sư Hoàng Ngọc đề xuất nghiên cứu cấp giấy chứng nhận riêng cho bất động sản tâm linh để người dân có thể chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp.

Tại hội thảo về thị trường bất động sản tâm linh sáng 25/8, các diễn giả cho biết dù có tiềm năng phát triển mạnh, loại hình này gặp hạn chế ở việc thiếu hành lang pháp lý cụ thể.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhìn nhận “bất động sản tâm linh” là loại hình có tính chất đặc thù, liên quan đến yếu tố văn hóa, tín ngưỡng và quyền sử dụng đất.

Loại hình này gồm 3 nhóm chính, trong đó mộ địa táng, khu mộ gia đình truyền thống, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong nhận thức và nhu cầu. Giá trị chủ yếu của khu mộ gắn với vị trí, diện tích, phong tục và yếu tố gia đình, trong khi công tác quản lý, cảnh quan tại một số khu vực chưa đồng bộ.

Thứ hai là các mô hình nghĩa trang tập trung kết hợp hỏa táng, lưu trữ tro cốt, giúp tiết kiệm đất, phù hợp hơn với quá trình đô thị hóa. Thứ ba là công viên, hoa viên nghĩa trang cung cấp mộ phần và tích hợp quy hoạch, cảnh quan, hạ tầng, không gian tưởng niệm cùng các dịch vụ chăm sóc, quản lý dài hạn.

Theo khảo sát của VARS IRE, một số mô hình mới đã xuất hiện tại Việt Nam nhưng phát triển chưa đồng đều, tập trung ở vài địa phương. Ví dụ ở phía Bắc, một số dự án công viên nghĩa trang ở Tuyên Quang, Phú Thọ có quy mô vài chục đến hàng trăm ha. Giá dao động 45-75 triệu đồng cho một mộ đơn, khoảng 800 triệu đến 3 tỷ đồng cho khu mộ gia tộc.

Tại phía Nam, nhiều dự án hoa viên nghĩa trang quy mô lớn tập trung ở Đồng Nai. Giá bán dao động 98-180 triệu đồng một mộ đơn, còn khu dành cho gia tộc diện tích 100-300 m2 khoảng 1,3-5 tỷ đồng.

Dù bỏ ra vài trăm triệu hoặc hàng tỷ đồng mua một khu an viên, khách hàng thường chỉ được ký hợp đồng mua bán. Câu hỏi được nhiều người quan tâm là họ có được cấp sổ riêng với từng phần mộ hay thế chấp sản phẩm này tại ngân hàng?

Luật sư Hoàng Ngọc, Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết trên thực tế, việc tách thửa, cấp giấy chứng nhận riêng cho từng khu mộ còn nhiều vướng mắc do phần lớn đất xây dựng nghĩa trang chủ yếu thuê từ Nhà nước. Bản chất quyền lợi của người mua với từng phần mộ và đất nghĩa trang không hoàn toàn giống với quyền sử dụng đất ở hoặc sở hữu nhà ở.

Do đó, về cơ bản, ngân hàng không thể nhận những khu mộ, khuôn viên nghĩa trang này làm tài sản thế chấp như đối với bất động sản thông thường. Bởi việc mua bán trong nhiều trường hợp là ký kết hoặc chuyển nhượng hợp đồng quản lý, sử dụng một khu đất nhất định với chủ đầu tư, đơn vị quản lý.

Để đảm bảo quyền lợi người mua, ông Ngọc cho rằng cần cơ chế pháp lý rõ ràng cho giao dịch loại hình này. Ông đề xuất cơ quan quản lý nghiên cứu một loại giấy chứng nhận riêng cho khuôn viên hoặc vị trí an táng, phù hợp với tính chất đặc thù của loại tài sản này.

Giấy chứng nhận này cần xác lập rõ quyền của người mua. Khi đó, người dân có thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thậm chí thế chấp nếu đủ điều kiện.

Về lâu dài, cơ quan quản lý cũng có thể nghiên cứu tích hợp thông tin về quyền sử dụng, quản lý khuôn viên an táng vào hệ thống định danh điện tử như VNeID để tăng minh bạch và thuận lợi trong quản lý, giao dịch.

Bà Phạm Thị Miền cũng đề nghị cơ quan quản lý làm rõ cơ chế cấp giấy chứng nhận riêng, quyền chuyển nhượng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết Điều 143 Luật Đất đai 2024 quy định việc cấp giấy chứng nhận với từng thửa đất. Nếu dự án nghĩa trang đã được quy hoạch, phân chia chi tiết đến từng khu, thửa, về nguyên tắc có thể được cấp giấy chứng nhận. Khi đó, chủ đất được xác lập quyền sử dụng lâu dài hoặc có thời hạn với diện tích xây phần mộ, tùy thuộc loại đất triển khai dự án công viên nghĩa trang.

Tuy nhiên, ông cho rằng thực tế các nhà đầu tư chưa thực hiện đủ việc phân chia, cấp chứng nhận riêng cho từng thửa. Cùng với đó, nhu cầu thị trường hiện nay chưa thực sự nhiều để thực hiện theo mô hình này.

Ông Kiên nhìn nhận sản phẩm bất động sản tâm linh gồm đất, hạ tầng, dịch vụ quản lý, vận hành và duy tu. Do đó, việc tạo hành lang pháp lý để hình thành các đơn vị chuyên nghiệp chịu trách nhiệm quản lý, duy tu và cung cấp dịch vụ là cần thiết, tương tự mô hình vận hành trong lĩnh vực nhà ở cho thuê.

Về phía doanh nghiệp, ông cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, công khai, chuẩn hóa giá. Khi bán sản phẩm, họ phải minh bạch phần nào là giá trị đất, chi phí hạ tầng và dịch vụ. Do sản phẩm có thời gian sử dụng và nhu cầu dịch vụ kéo dài, ngoài giá trị vật chất, chủ đầu tư cần có cam kết lâu dài với người mua.

Ngọc Diễm