Đề xuất mở rộng tái định cư tại chỗ khi thu hồi đất làm dự án nhà thương mại

Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất mở rộng tái định cư tại chỗ để thu hồi đất làm dự án nhà ở thương mại khi sửa đổi Luật Đất đai.

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến, người có đất ở bị thu hồi làm dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tái định cư tại chỗ. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện các mục đích khác, người dân được tái định cư tại chỗ nếu khu vực thu hồi có quỹ đất, nhà.

So với quy định hiện hành, trường hợp được bảo đảm tái định cư tại chỗ đã bổ sung thêm “khu dân cư nông thôn”, bên cạnh các dự án “khu đô thị”.

Tại hội thảo góp ý do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức ngày 27/8, ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng quyền tái định cư tại chỗ phụ thuộc vào việc phân loại dự án như “khu đô thị” hay “khu dân cư nông thôn” có thể dẫn đến khác biệt về chính sách với người dân có hoàn cảnh giống nhau.

Ông ví dụ, khi Nhà nước thu hồi một khu đất để triển khai dự án nhà ở thương mại thanh toán dự án BT, nhưng khu này quy mô nhỏ, chưa đáp ứng tiêu chí là “khu đô thị”. Người dân bị thu hồi đất không phải để làm khu đô thị hoặc dân cư nông thôn sẽ không thuộc trường hợp được bảo đảm bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tại chỗ. Trong khi cùng khu vực này, khu đất khác được xác định là “khu đô thị”, người dân lại được áp dụng chính sách tái định cư tại chỗ.

Ngoài ra, so với Luật Đất đai 2024, dự thảo không còn quy định việc ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ và người có công với cách mạng bị thu hồi đất. Ông Tuấn cho rằng, việc bỏ quy định trên “cần cân nhắc kỹ” bởi vị trí đất với nhóm này gắn với chỗ ở, tạo việc làm và thu nhập. Nếu chỉ được bố trí chỗ ở mới nhưng vị trí tái định cư không phù hợp, họ sẽ không được bảo đảm phục hồi sinh kế và tái thiết cuộc sống sau thu hồi đất.

Ông đề nghị dự luật hoàn thiện quy định này theo hướng mở rộng nguyên tắc tái định cư tại chỗ với trường hợp thu hồi đất để triển khai dự án nhà ở thương mại. Việc này nhằm bảo đảm tính đồng bộ trong chính sách.

Cùng với đó, dự luật nên kế thừa nguyên tắc ưu tiên vị trí thuận lợi với người sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ để phục hồi việc làm và nguồn thu nhập cho người dân.

Tương tự, ông Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, cho biết Nghị quyết 21 của Ban chấp hành Trung ương Đảng đã chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”. Do đó, ông cho rằng cần luật hóa tiêu chuẩn “tái thiết cuộc sống” thay vì chỉ bồi thường tài sản.

Ông đề xuất dự thảo bổ sung nội dung “mục tiêu của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là tái thiết cuộc sống của người dân có đất thu hồi, bảo đảm họ có điều kiện nơi ở, tiếp cận dịch vụ thiết yếu và duy trì hoặc phục hồi sinh kế”. Ông cũng cho rằng cơ quan soạn thảo nên bổ sung cơ chế đánh giá hậu tái định cư sau khoảng thời gian nhất định để đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Theo dự luật, Nhà nước thu hồi diện tích còn lại với dự án đã đạt thỏa thuận trên 75% diện tích và hơn 75% người sử dụng đất.

Bà Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng vấn đề không nằm ở tỷ lệ 75% cao hay thấp mà ở cách kết hợp hai tỷ lệ.

Bà ví dụ dự án có 100 ha và 1.000 người sử dụng đất, doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng tới 95 ha, nhưng mới đạt thỏa thuận với 740 người. Như vậy, họ đã đạt 95% diện tích, nhưng chỉ có 74% người sử dụng đất nên không đủ điều kiện.

Dự thảo cũng nêu “HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua” việc thu hồi với diện tích còn lại nếu đạt hai tiêu chí thỏa thuận. Bà Nga cho rằng dù đạt tỷ lệ thỏa thuận, doanh nghiệp vẫn chưa chắc được Nhà nước thu hồi phần còn lại do thiếu quy định rõ ràng. Bởi quy định không nêu tiêu chí cụ thể về căn cứ, điều kiện, trình tự và thời hạn để HĐND cấp tỉnh đưa ra quyết định.

“Doanh nghiệp có thể đối mặt rủi ro chậm tiến độ dự án, làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư”, bà nói.

Bà Nga đề xuất dự luật xác định rõ căn cứ và phương pháp tính tỷ lệ 75% và chỉ áp dụng một trong hai tiêu chí về số lượng người đồng ý hoặc diện tích đất thu hồi. Quy định cũng cần nêu tiêu chí cụ thể để HĐND xem xét, thông qua việc thu hồi đất với diện tích còn lại.

Cùng quan điểm, ông Trương Anh Tuấn cho biết việc áp dụng tỷ lệ kép vẫn có nguy cơ doanh nghiệp “chọn tốt, bỏ xấu”. Ví dụ nhà đầu tư đã mua trước những thửa đất giá rẻ và đạt 75% diện tích và 75% người sử dụng đất đồng ý, sau đó đề nghị Nhà nước thu hồi các thửa khó.

Ông đề nghị dự luật bổ sung hàng rào chống tình trạng thao túng như trên, đồng thời kiểm soát cả quá trình doanh nghiệp thương lượng, mức giá và giao dịch liên quan.

Ngọc Diễm