Lý do giá nhà khó giảm

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong 9 tháng đầu năm, giá nhà tại Hà Nội và TP HCM lập đỉnh một thập kỷ. Tại Hà Nội, mỗi m2 căn hộ đạt trung bình 80 triệu đồng, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái, còn nhà liền thổ ở mức 100-200 triệu đồng. Ở TP HCM, giá chung cư tăng 36% lên 89 triệu đồng mỗi m2, nhà thấp tầng dao động 230-300 triệu.

Tương tự, nghiên cứu của các hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, Savills và CBRE cho thấy quý II, giá sơ cấp căn hộ tại TP HCM dao động 80-120 triệu đồng, Hà Nội 75-85 triệu mỗi m2, tăng 10-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau sáp nhập (1/7) đến nay, TP HCM tiếp tục ghi nhận giá nhà trung bình tăng 8-18%.

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng, đặt ra bài toán cấp bách làm sao đưa giá về mức hợp lý. Tuy vậy, với chi phí đầu vào leo thang, việc kéo giá bán tiệm cận thu nhập của số đông đến nay vẫn chưa có lời giải.

TS Cấn Văn Lực đánh giá gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Ông chỉ ra, đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.

Ngoài ra, bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất cũng được nhiều ý kiến cho là nguyên nhân trực tiếp. Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường khiến các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai tăng mạnh. Gánh nặng này đẩy giá thành lên cao, bởi chi phí tài chính bổ sung cuối cùng vẫn được chuyển sang giá bán.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM, cho rằng căn nguyên sâu xa còn nằm ở chính chiến lược phát triển dự án của chủ đầu tư. Khi doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng quá cao và dồn lực vào phân khúc cao cấp, mặt bằng giá bị đẩy lên theo quán tính. Ông nhận định “chung cư cứ năm sau cao hơn năm trước, đã cao thì sẽ cao mãi”, bởi mọi chi phí đầu vào, từ vật liệu đến tiền đất, đều được tính trực tiếp vào giá cuối cùng đến tay người mua.

Là nhà phát triển nhiều dự án ở phía nam, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết giá nhà neo cao xuất phát từ nhiều tầng chi phí, trong đó lớn nhất là tiền đất. Giá đền bù tăng vọt buộc doanh nghiệp phải ứng trước khoản lớn để giải phóng mặt bằng, có dự án kéo dài cả chục năm mới xong, nên chi phí đội lên nhiều lần. Ngoài ra, thủ tục pháp lý chậm trễ, nghĩa vụ tài chính đất đai ngày càng khó đoán, nhiều dự án vài năm trước chỉ nộp 20-30 tỷ đồng tiền sử dụng đất, nay đã phải chi tới 100-200 tỷ.

Ngoài gánh nặng chi phí, giới chuyên gia còn chỉ ra tình trạng mất cân đối cung cầu trong cơ cấu sản phẩm đẩy giá nhà tăng nhanh. Thị trường đang thiếu trầm trọng phân khúc vừa túi tiền, trong khi đa số doanh nghiệp tập trung phát triển dự án cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.

Để đưa giá nhà về mức hợp lý, nhiều ý kiến cho rằng cần một loạt giải pháp đồng bộ từ cải cách pháp lý, quy hoạch quỹ đất đến chính sách tín dụng và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

TS Cấn Văn Lực cho rằng nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục. Ông cho rằng nhiều dự án ách tắc không phải vì thiếu vốn mà do phê duyệt kéo dài, khiến nguồn cung bị co hẹp và giá bị đẩy lên cao. Nếu khâu này được cải cách, hàng nghìn dự án có thể sớm ra thị trường, góp phần làm tăng cung và kéo giá xuống.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nói muốn giảm giá nhà cần hạ tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng. Hiện khoản này chiếm khoảng 10% tổng vốn đầu tư dự án chung cư cao tầng, 30% với nhà liền kề, nhà phố và hơn 50% biệt thự.

“Chính phủ cần áp dụng nhiều công cụ như điều chỉnh chính sách tiền sử dụng đất, thuê đất theo hướng linh hoạt – cho phép nộp một lần hoặc trả hàng năm”, ông nói. Doanh nghiệp bất động sản cần đồng hành cùng người mua nhà, chấp nhận mức lợi nhuận hợp lý thay vì chạy theo kỳ vọng quá cao.

Thực tế, tình trạng giá nhà cao vượt xa thu nhập không chỉ xảy ra ở Việt Nam, phổ biến ở nhiều quốc gia. Giới phân tích cho rằng khác biệt nằm ở việc các nước này sớm xây dựng chiến lược nhà ở bền vững, phát triển mạnh nhà xã hội và dùng công cụ thuế, quy hoạch để điều tiết thị trường.

Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa áp thuế tài sản, thuế đánh vào đầu cơ, dẫn đến thị trường thiếu công cụ kiềm chế. Khi cầu vượt cung, người mua sẵn sàng trả cao với niềm tin giá tiếp tục tăng, tạo ra vòng xoáy neo giá, găm hàng và sốt ảo.

Vì thế, theo ông Lê Hoàng Châu, giải pháp khác căn cơ là nhà điều hành cần sớm ban hành thuế với bất động sản bỏ hoang, đánh thuế căn nhà thứ hai để chống đầu cơ. Cùng với đó, cơ quan quản lý đồng thời sử dụng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở để kiểm soát nguồn cung.

Trước tình trạng mất cân đối cung – cầu, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh nhận định cần tập trung mạnh vào nhà ở vừa túi tiền và nhà xã hội. Ông cho rằng nhiều năm qua loại hình này gần như thất bại, trong khi nhà thương mại liên tục tăng giá với tốc độ “tên lửa”.

Bên cạnh đó, ưu tiên bố trí quỹ đất công, đất chi phí thấp cho doanh nghiệp phát triển dự án giá rẻ được xem là giải pháp then chốt. “Chi phí xây dựng khó giảm, nhưng Nhà nước có thể dùng quỹ đất này để quy hoạch, giao cho doanh nghiệp triển khai nhà vừa túi tiền”, ông nói, thêm rằng khi được hỗ trợ, chủ đầu tư mới có động lực tham gia phân khúc lợi nhuận thấp, góp phần kéo mặt bằng giá nhà ở xuống.

Về lâu dài, ông Thịnh nhìn nhận Nhà nước phải có chiến lược tài chính nhà ở rõ ràng, đi kèm ưu đãi vốn, lãi suất và thời gian vay để người dân dễ tiếp cận. Đồng thời, khơi thông hàng nghìn dự án đang đắp chiếu sẽ là lực đẩy quan trọng để nguồn cung tăng nhanh, đáp ứng nhu cầu thực.

Chuyên gia kỳ vọng Luật Đất đai 2024 sắp được xem xét, sửa đổi sẽ tháo gỡ điểm nghẽn lớn về đất đai. Khi pháp lý để phát triển nhà ở trở nên thuận lợi hơn, quỹ đất sạch sẽ tăng, giúp thị trường có thêm nguồn hàng mới. Đây được xem là giải pháp bền vững nhất để kéo giá nhà hạ nhiệt, đồng thời thúc đẩy các chương trình nhà ở xã hội.

Phương Uyên