Nhà tăng giá chậm nhưng gần đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành, nên giữ hay mua căn khác?

Theo chuyên gia, hạ tầng có thể là điểm cộng, nhưng pháp lý lại là điểm trừ lớn, có thể cân nhắc tìm hiểu phương án đầu tư tốt hơn.

Tôi mua một căn nhà phố liền kề có diện tích đất 75 m2, 3 tầng, 4 phòng ngủ trong một dự án khu dân cư ở khu vực Phú Hữu (TP HCM). Tôi mua cách đây 8 năm với giá 3,8 tỷ đồng, đến nay vẫn chưa được cấp sổ. Mục đích ban đầu là có nhà cho các con đang học tập tại thành phố, nhưng về sau, các con lại đi làm ở khu vực trung tâm, đường di chuyển bất tiện nên không ở.

Nhà này được tôi cho thuê với giá 10 triệu đồng. Hiện tại, giá thị trường khu này khoảng 4,8-5,1 tỷ đồng, mức tăng không quá cao sau một khoảng thời gian dài. Tuy nhiên, theo quy hoạch, nhà tôi chỉ cách 1 ga thuộc tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành chưa tới 1 km.

Mức tăng giá thấp khiến tôi phân vân nên bán luôn để có tiền mua nhà ở chỗ khác, hay tiếp tục giữ và chờ hoàn tất pháp lý, đồng thời chờ hạ tầng quan trọng hoàn tất, rồi mới bán với kỳ vọng giá tốt hơn. Trong trường hợp nhà chưa có sổ đã 8 năm, tôi nên đánh giá thế nào về khả năng tăng giá và rủi ro thanh khoản để quyết định có nên bán không?

Vân Nga

Chuyên gia tư vấn:

Có thể thấy rằng việc đầu tư và sở hữu bất động sản hiện không đạt ứng các yếu tố kỳ vọng. Trong đó, mục đích mua để ở không tối ưu khi các con lại đi làm ở trung tâm, đi lại bất tiện, nên căn nhà phải chuyển sang cho thuê. Tỷ lệ tăng giá và cho thuê rất thấp. Bên cạnh đó, 8 năm là một khoảng thời gian rất dài, nhưng pháp lý vẫn chưa được hoàn thiện.

Để nhìn lại hiệu quả đầu tư trong 8 năm, tôi sẽ điểm lại các dữ kiện chính: giá mua nhà là 3,8 tỷ, giá thị trường hiện tại dao động khoảng 4,8-5,1 tỷ đồng. Như vậy, mức tăng vốn đạt khoảng 1-1,3 tỷ đồng, tương đương 26-34% trong 8 năm. Tốc độ tăng giá bình quân chỉ khoảng 2,9-3,7% mỗi năm.

Tiền cho thuê hiện tại là 10 triệu một tháng, tương đương 120 triệu đồng một năm. Nếu lấy giá trị hiện tại 4,8-5,1 tỷ đồng, lợi suất cho thuê gộp chỉ khoảng 2,35-2,5% một năm, chưa trừ bảo trì, thời gian trống, thuế hoặc phí…

Như vậy, xét thuần túy về đầu tư, trong 8 năm qua, tài sản này có mức tăng trưởng rất thấp. Phần lớn kỳ vọng hiện nay nằm ở câu chuyện hoàn tất pháp lý và hạ tầng khu vực, chứ không phải dòng tiền cho thuê.

Một trong những yếu tố then chốt để khách hàng đưa ra quyết định đầu tư là vấn đề pháp lý của bất động sản. Đây là điểm cần kiểm tra rất kỹ và ảnh hưởng trực tiếp tới thanh khoản của bất động sản. Một căn nhà chưa có sổ hồng thì không thể cầm cố để vay ngân hàng kèm theo tâm lý e ngại khi mua của đa số nhà đầu tư.

Vậy nên, việc “chưa có sổ 8 năm” cần được xác định chính xác đang vướng mắc ở đâu: chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, nhà xây dựng có sai khác so với giấy phép hay quy hoạch… Sau khi xét các yếu tố trên, cần có câu trả lời về khoảng thời gian dự kiến khả thi để có thể cấp sổ cho căn nhà.

Về việc có nên giữ nhà vì cách đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành chưa tới 1 km, tôi cho rằng hạ tầng chắc chắn sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, để điều này biến thành lợi nhuận cho chủ nhà, cần đồng thời có: hạ tầng tốt, pháp lý sạch, thanh khoản tốt và nhu cầu ở, thuê thực tế.

Trong trường hợp này, hạ tầng có thể là điểm cộng, nhưng pháp lý lại là điểm trừ lớn. Thậm chí, khi hạ tầng khu vực phát triển, những căn đã có sổ thường có khả năng hưởng lợi rõ hơn so với những căn chưa có sổ, vì người mua thứ cấp dễ tiếp cận vốn ngân hàng và giao dịch thuận tiện hơn.

Chưa kể, khi hạ tầng, đường sắt hoàn thành và đi vào hoạt động, việc khu dân cư hưởng lợi theo tuyến đường đó cũng cần thời gian tính bằng số năm để cư dân chuyển về ở và lấp đầy. Chi phí cơ hội, tính bằng thời gian chờ đợi pháp lý và thời gian chờ đợi sự hình thành của cụm cư dân mới, chính là mấu chốt của vấn đề cần giải quyết ở đây.

Tóm lại, tôi nghĩ bạn cần đánh giá kỹ các yếu tố trên, đồng thời cân nhắc tìm hiểu thêm những phương án đầu tư tốt hơn về cả pháp lý, tỷ suất cho thuê và mục đích sử dụng phù hợp với con để đưa ra quyết định cuối cùng.

Đinh Trung Đức
Trưởng phòng Bất động sản dự án – Khối Bất động sản
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT