Những yếu tố được nhà đầu tư ‘cân đo’ khi thị trường chọn lọc

Nhiều người mua ở thực lẫn đầu tư cân nhắc giá trị thực của tài sản, khả năng kiểm soát dòng tiền và động lực gia tăng giá trị trong tương lai trước khi quyết định chi tiền.

Chị Phương Lê, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, vừa đặt cọc mua thêm căn hộ studio và một căn 2 phòng ngủ+ tại dự án hạng sang trên đường Nguyễn Trãi (Hà Nội). Nhiều năm đầu tư, chị chuyên phân khúc căn hộ cho thuê tại các thành phố lớn, với tệp khách là người nước ngoài.

Nhà đầu tư này cho biết ở thời điểm hiện tại, nguồn cung trở lại giúp chị có nhiều lựa chọn căn phù hợp hơn, không phải trả khoản chênh như giai đoạn trước, đồng thời có thể tiếp cận các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn khoản vay và phương án thanh toán linh hoạt. Bên cạnh đó, dự án nằm tại khu vực nội đô, nơi nguồn cung quỹ đất ngày càng hạn chế, và có hình thức sở hữu lâu dài thay vì sẽ có kỳ hạn. Đây là những yếu tố chị Lê cân nhắc trong bài toán nắm giữ tài sản dài hạn.

Cùng với nhóm nhà đầu tư, người mua để ở cũng đang thay đổi cách xuống tiền. Thay vì chờ lãi suất quay lại mặt bằng thấp, họ có xu hướng tăng vốn tự có, giảm tỷ lệ vay và ưu tiên các phương án tài chính có khả năng dự báo tốt hơn. Theo khảo sát của Batdongsan, 84% người mua vẫn chấp nhận vay ngân hàng để sở hữu nhà, nhưng tỷ lệ vay phổ biến đã giảm từ khoảng 70% giá trị tài sản xuống tối đa khoảng 50%. Điều này cho thấy nhu cầu không biến mất mà người mua đang thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính và đặt khả năng chi trả dài hạn lên trên kỳ vọng ngắn hạn.

Diễn biến mới trên thị trường tiền tệ càng củng cố xu hướng này. Trong tháng 8, một số ngân hàng bắt đầu công bố các chương trình giảm lãi suất cho vay. Có ngân hàng giảm 0,1-0,3% một năm với vay mua nhà, tiêu dùng. Một số chương trình dành cho các nhóm khách hàng khác có mức giảm cao hơn.

Theo các chuyên gia, trong giai đoạn thị trường chọn lọc, các chủ đầu tư có nền tảng tài chính và năng lực triển khai tốt có xu hướng tập trung nhiều hơn vào chất lượng sản phẩm, tiến độ và các chính sách bán hàng linh hoạt. Điều này nhằm gia tăng thanh khoản và tiếp cận hiệu quả nhu cầu thực của khách hàng, thay vì chỉ cạnh tranh bằng mức giảm giá. Khi khả năng chi trả trở thành một trong những yếu tố của quyết định mua nhà, giải pháp tài chính cũng trở thành một phần của trải nghiệm sở hữu.

Đơn cử như Masterise Homes mới đây đã phối hợp cùng đối tác chiến lược Techcombank xây dựng các giải pháp tài chính nhằm giúp khách hàng chủ động hơn về dòng tiền thanh toán và chi phí vốn trong quá trình sở hữu nhà.

Cụ thể, từ nay đến 30/9, người mua được tiếp cận nhiều giải pháp tài chính được thiết kế nhằm gia tăng sự chủ động trong quá trình sở hữu, bao gồm mức lãi suất đảm bảo 7,5% mỗi năm trong 24 tháng, áp dụng đến 2028. Chính sách còn ân hạn nợ gốc 24 tháng, ân hạn lãi 6 tháng cùng các điều kiện áp dụng theo từng dự án và phương án thanh toán.

Theo nhà phát triển, với khách mua ở thực, khả năng dự báo dòng tiền giúp chủ động phân bổ thu nhập cho khoản vay, chi phí sinh hoạt, giáo dục, tiết kiệm và dự phòng. Với người mua đầu tư tích sản dài hạn, sự ổn định tương tự giúp giảm rủi ro tài chính trong giai đoạn đầu sở hữu. “Giá trị của một giải pháp tài chính không chỉ nằm ở mức lãi suất, mà ở khả năng giúp khách hàng duy trì cấu trúc tài chính an toàn trong suốt quá trình sở hữu”, đại diện đơn vị này nhận định.

Một yếu tố khác đang tác động đến bài toán lựa chọn bất động sản là nhiều công trình hạ tầng từng được nhìn chủ yếu qua quy hoạch đã chuyển sang giai đoạn thi công với những mốc tiến độ ngày càng cụ thể. Điều này giúp người mua có thêm cơ sở đánh giá triển vọng của một khu vực bằng tiến độ thực thi. Phía Đông Hà Nội là một ví dụ. Đây cũng là khu vực Masterise Homes đang hiện diện với nhiều dự án như Lumière SpringBay, Masteri Era Landmark, Masteri Grand Coast… Hệ thống kết nối khu vực đang bước vào giai đoạn triển khai mạnh. Đường song hành Vành đai 4 trên địa bàn Hà Nội đã hoàn thành khoảng 85% khối lượng hợp đồng và đặt mục tiêu hoàn thành trong tháng 9/2026. Toàn dự án hướng tới hoàn thành trong năm 2027.

Theo các chuyên gia, động lực mua bất động sản vẫn hiện hữu nhờ nguồn cung cải thiện, thị trường qua giai đoạn tăng nóng, hỗ trợ lãi suất từ các chủ đầu tư, hạ tầng trọng điểm về đích. Với người đã xác định nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn, đây là lúc nên chuyển trọng tâm từ câu hỏi “thị trường còn giảm hay không” sang “tài sản nào đáng để sở hữu và phương án tài chính nào đang có lợi nhất cho mình”.

Hoài Phương