Sóng ngầm giảm giá chung cư mới

Áp lực thanh khoản yếu khiến nhiều chủ đầu tư tại Hà Nội tăng chiết khấu, ưu đãi, kéo mặt bằng giá chung cư mới hạ nhiệt lần đầu sau hai năm leo thang.

Giai đoạn 2024-2025, liên tiếp dự án chung cư mới ra mắt ở Hà Nội với mốc giá cao hơn trước, tạo mặt bằng mới cho nhiều khu vực. Tuy nhiên, đến quý III/2026, đà tăng này chậm lại, thậm chí “sóng ngầm” giảm giá bắt đầu xuất hiện.

Đầu tháng 9, tòa căn hộ cao 40 tầng tại khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) được giới thiệu ra thị trường với giá rumor (thăm dò thị trường) từ 95 triệu đồng mỗi m2, gồm VAT và phí bảo trì. Mức giá này áp dụng cho một số căn tầng thấp với khách hàng thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ. Mặt bằng giá tại dự án dao động 130-160 triệu mỗi m2.

Dù vẫn neo cao, nhiều môi giới nhìn nhận mặt bằng giá này thấp hơn đáng kể so với một số dự án từng mở bán ở ngưỡng trên dưới 200 triệu đồng mỗi m2 cùng khu vực. Thậm chí, dự án này còn cạnh tranh với một số tòa chung cư cũ đã bàn giao trong khu Ciputra, Tây Hồ Tây và Ngoại Giao Đoàn.

Tại khu vực phía đông, tòa chung cư hơn 600 căn trong đại đô thị được chủ đầu tư chào bán vào cuối tháng 9, với mức 47-55 triệu đồng mỗi m2 áp dụng cho phương án thanh toán sớm. Để sở hữu một căn hộ diện tích 31 m2, người mua sẽ chi khoảng 1,48 tỷ đồng. Nếu chọn phương án vay, đơn giá lên khoảng 57-67 triệu mỗi m2.

Một số môi giới trong khu vực cho biết mặt bằng phân khu này thấp hơn khoảng 10% so với đợt mở bán cuối năm ngoái của cùng chủ đầu tư. Ngoài ra, chủ đầu tư còn áp dụng chính sách thanh toán giãn tiến độ thanh toán 1% mỗi tháng, khách dự kiến nhận nhà vào 2030 và được ân hạn nợ gốc 4 năm.

Đơn vị nghiên cứu Dat Xanh Services cho biết việc giảm giá sơ cấp chưa diễn ra trên diện rộng, song nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh các giải pháp nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho khách hàng.

Những chính sách phổ biến gồm thanh toán ban đầu ở mức thấp, tăng chiết khấu khi trả tiền nhanh, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc trong thời gian 2-5 năm. Mô hình “mua trước, trả sau” cũng xuất hiện tại một số dự án, với mức thanh toán khoảng 6-8 triệu đồng hoặc 1% một tháng. Người mua có thể trả chậm kéo dài đến 5 năm.

Chia sẻ tại thảo luận tổ chiều 18/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, nhà điều hành đã thực hiện một số biện pháp như phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà cho thuê… giúp giá nhà, nhất là căn hộ chung cư có xu hướng đi xuống. Ông nói thêm, giá đất, giá bất động sản có thể giảm khi dự Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội xem xét, thông qua sắp tới. Theo dự luật này, Nhà nước sẽ quyết định, điều tiết mạnh giá đất.

Động thái “giảm giá kỹ thuật” kết hợp với chương trình ưu đãi được các chủ đầu tư đẩy mạnh trong bối cảnh thanh khoản bất động sản giảm mạnh. Báo cáo thị trường mới công bố của hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho thấy, quý III, có khoảng 3.900 căn hộ được giao dịch, giảm 33% theo quý và 66% theo năm. Đây là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ năm 2024.

Áp lực thanh khoản cũng khiến giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội lần đầu sụt giảm trong hai năm qua. Riêng khu vực trung tâm Thủ đô, mặt bằng giá đạt 102 triệu đồng mỗi m2, giảm 6% theo quý và 3% theo năm. Gộp cả các đại dự án ở Văn Giang, Hưng Yên, mặt bằng giá chào bán ở mức 86 triệu đồng mỗi m2, giảm 9% theo quý và 6% theo năm.

Tương tự, công ty tư vấn bất động sản Knight Frank cho biết tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới và hàng tồn kho trong quý giảm mạnh còn 38%, mức thấp nhất từ 2024 đến nay. Tổng lượng căn bán được cũng giảm lần lượt 40% theo quý và 52% theo năm.

Cả hai đơn vị nghiên cứu đều ghi nhận tình trạng một số chủ đầu tư đã chủ động lùi thời điểm mở bán quỹ hàng mới sang các quý tiếp theo, thay vì đẩy mạnh ra hàng.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng các chủ đầu tư cạnh tranh khi nguồn cung mới ngày càng dồi dào, và quỹ hàng “cắt lỗ” từ nhóm nhà đầu tư thứ cấp. Mức giảm giá lên đến 15-20% tại một số dự án từng tăng mạnh trước đó. Nếu giá bán sơ cấp tiếp tục tăng nóng như giai đoạn trước, người mua sẽ chuyển sang thị trường chuyển nhượng để tìm tài sản giá tốt hơn.

Theo ông, thị trường bất động sản chịu tác động rất lớn từ tâm lý người mua. Khi thị trường sốt nóng, mọi người tranh mua chung cư. Lúc giá bắt đầu giảm, người mua lại có tâm lý chờ đợi, cho rằng giá sẽ còn giảm nữa nên chưa vội xuống tiền.

“Muốn tồn tại, doanh nghiệp phải chấp nhận bán những tài sản quý giá nhất, còn nguồn lực nào có thể thì phải huy động để giải quyết khó khăn trước mắt. Đôi khi cắt lỗ sớm đã là thành công”, ông Toản cho hay.

Trước đó, tại hội thảo bất động sản giữa tháng 10, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cũng cho rằng bên cạnh mục tiêu lợi nhuận, các chủ đầu tư cần quan tâm hơn đến nhu cầu nhà ở thực tế. Bởi phần lớn các dự án bất động sản đều sử dụng vốn vay ngân hàng. Khi sản phẩm chậm tiêu thụ, doanh nghiệp bị ứ đọng vốn, và phải tiếp tục gánh chi phí lãi vay, làm gia tăng rủi ro tài chính.

Theo bà, nếu điều chỉnh giá phù hợp để bán được hàng, doanh nghiệp có thể cải thiện dòng tiền, giảm chi phí vốn và tạo nguồn lực triển khai các dự án khác. Bà ví dụ, thay vì tập trung vào một dự án với kỳ vọng lợi nhuận 30% nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài, doanh nghiệp có thể chấp nhận biên lãi thấp hơn, khoảng 15%, để đẩy nhanh tiến độ bán hàng và tiếp tục đầu tư dự án mới.

“Cách tiếp cận này có thể giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động kinh doanh và sử dụng vốn hiệu quả hơn trong bối cảnh thị trường hiện nay”, bà nói.

Ngọc Diễm