Sức hấp thụ biệt thự liền kề giảm mạnh

Trong báo cáo mới công bố, hãng dịch vụ bất động sản Savills cho biết quý I, phân khúc biệt thự liền kề tại Hà Nội ghi nhận dấu hiệu chững lại khi người mua ngày càng thận trọng. Tổng nguồn cung sơ cấp có hơn 2.300 căn, riêng giỏ hàng mới có gần 1.490 căn, chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành. So với cùng kỳ năm trước, lượng hàng mới sụt giảm 36%.

Savills ghi nhận tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 15%. Với nguồn cung mới, tỷ lệ này chỉ đạt 7%, giảm mạnh so với mức 41% cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, giá bán vẫn được các chủ đầu tư đưa ra ở ngưỡng cao, trung bình 257 triệu đồng một m2. Trong khi giá bán chuyển nhượng đi ngang và chưa có biến động đáng kể.

Diễn biến này cũng được đơn vị nghiên cứu Avison Young ghi nhận. Hãng cho biết thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội đang trải qua giai đoạn nén với lượng cung chủ yếu từ giỏ hàng sơ cấp của các dự án đã mở bán giai đoạn trước. Về lượng cầu, khách hàng giữ trạng thái quan sát và thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất biến động. Tỷ lệ hấp thụ giỏ hàng sơ cấp được hãng ghi nhận khoảng 25%.

Trong khi đó mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên cao do kỳ vọng tăng giá và tâm lý giữ tài sản của người bán. Tại khu vực trung tâm phía trong vành đai 3, giá biệt thự và liền kề đạt mức trung bình 9.600 USD (khoảng 250 triệu đồng) mỗi m2. Thậm chí một số dự án tại khu vực Đông Anh, Hoàng Mai mở bán gần 13.000 USD mỗi m2.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết thời điểm sau Tết, người mua có xu hướng thận trọng hơn trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định, gồm định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô và biến động lãi suất. Từ cuối năm ngoái, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15-16% một năm, tạo áp lực lên thanh khoản thị trường.

“Thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Tuy nhiên đây là sự điều chỉnh cần thiết nhằm tái cấu trúc sản phẩm theo hướng minh bạch và bền vững hơn”, bà nói.

Ở góc độ chủ đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, nhìn nhận khó khăn trên thị trường địa ốc 2026 còn lớn hơn 2025. Bởi từ đầu năm nay, mọi thứ bắt đầu đảo chiều, dòng tiền vào bất động sản thắt chặt hơn, lãi suất neo cao. Điều này tác động đến các nhà phát triển bất động sản, toàn bộ chủ thể tham gia thị trường.

“Doanh nghiệp bán hàng thì phải có người mua, trong khi lãi suất tăng, người dân không phải lúc nào cũng vay được”, ông nói tại phiên họp cuối tháng 3.

Hai năm tới, thị trường nhà thấp tầng Hà Nội được dự báo sẽ bước vào thời kỳ tăng trưởng chậm lại và đi ngang. Chuyên gia Avison Young cho biết nguồn cung mới có thể tương đương với năm 2025, khoảng 8.000 căn mỗi năm. Tuy nhiên, xu hướng phân hóa sẽ diễn ra mạnh mẽ dựa trên giá trị sử dụng thực tế. Thị trường có thể chứng kiến một cuộc dịch chuyển nhu cầu từ nội đô sang các khu đô thị sinh thái với hạ tầng hoàn chỉnh.

Trong bối cảnh dòng tiền thắt chặt, chuyên gia Savills cho rằng sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp trên thị trường nhà ở ngày càng trở nên rõ rệt hơn bao giờ hết. Tâm lý “chọn mặt gửi vàng” khiến người mua dồn sự chú ý vào nhóm chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và uy tín vững chắc. Ngược lại, nhóm doanh nghiệp yếu thế do lạm dụng đòn bẩy tài chính phải lựa chọn tái cấu trúc quyết liệt hoặc chấp nhận rời bỏ cuộc chơi.

Ngọc Diễm