Tăng trưởng và giá nhà

Chị muốn xác nhận lại thông tin từ tôi, sau khi được “nhiều đồng nghiệp, sinh viên MBA ở Hong Kong, Đại lục, Singapore sang Việt Nam tìm hiểu và cho biết kinh tế tăng trưởng tốt và giá nhà cũng tăng nhanh”.

Nhận định này đề cập đến hai chuyện nổi bật của Việt Nam năm nay.

Một là kinh tế tăng trưởng, GDP quý 3 tăng 8,23%, mạnh nhất kể từ 2011 nếu loại trừ năm 2022 do tác động hồi phục đặc biệt từ đại dịch Covid-19.

Hai là giá nhà tăng cao. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong 9 tháng đầu năm, tại Hà Nội, chung cư có mức trung bình 80 triệu đồng mỗi m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Còn TP HCM giá bán cũng tăng thêm 36% so với cùng kỳ, lên bình quân 89 triệu đồng một m2.

Điều này đặt Việt Nam vào một thế lưỡng nan thường thấy, là tăng trưởng cao nhưng người trẻ càng khó mua nhà và tạo ra thách thức ổn định tài chính vĩ mô. Nói cách khác là tăng trưởng đi kèm nguy cơ bong bóng tài sản.

Có ý kiến cho rằng, giá nhà đất tăng cao còn khiến cho một thế hệ người trẻ không còn động lực, không kết hôn, không sinh con. Quan điểm này vẫn bị thách thức trong nhiều thảo luận chính sách gần đây, bởi ở những nước người trẻ được tiếp cận nhà dễ hơn như Bắc Âu thì tỷ lệ sinh vẫn rất thấp.

Dù vậy, những thảo luận này không phủ nhận thực tế: khó khăn về nhà ở rõ ràng đóng một vai trò nhất định (tuy có thể không lớn như một số người nghĩ) trong việc khiến cho giới trẻ chậm kết hôn và hạn chế sinh con.

Như vậy, trước rủi ro dân số già, việc hạn chế giá nhà nói riêng, và giá tài sản nói chung tăng nhanh trong bối cảnh tăng trưởng cao ở Việt Nam là cần thiết, để tránh những hệ lụy với ổn định vĩ mô và an sinh xã hội.

Vấn đề ở đây, là không nên chỉ dựa vào giải pháp cực đoan: tìm mọi cách giảm giá nhà bằng công cụ thuế hay hạn chế số nhà được sở hữu.

Bài học của Trung Quốc cho thấy khi tìm cách làm giá nhà giảm thông qua chuỗi giải pháp “siết” thị trường bất động sản mà đỉnh điểm là chính sách Ba lằn ranh đỏ và thông điệp “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”, hệ quả tới nền kinh tế là tiêu cực.

Lý giải cho tác động của sự suy giảm thị trường bất động sản lên nền kinh tế, các chuyên gia ở Trung Quốc chỉ ra hai cơ chế. Thứ nhất, là thông qua kênh vốn đầu tư vào tài sản cố định và độ lan tỏa đến các ngành khác. Ông Lian Ping, Tổng giám đốc Diễn đàn Các nhà Kinh tế trưởng Trung Quốc chỉ ra đầu tư phát triển bất động sản vẫn chiếm 18,5% tổng đầu tư tài sản cố định trong nền kinh tế.

Thứ hai là thông qua tiêu dùng cuối cùng. “Điều này thậm chí còn tác động lớn hơn đến tiêu dùng, ảnh hưởng đến hơn một chục ngành công nghiệp trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến tiêu dùng” – South China Morning Post trích lời ông Lian Ping trong một bài báo đăng vào đầu tháng 10. Nói cách khác, việc giá nhà giảm đã gián tiếp làm giảm chi tiêu tiêu dùng của các hộ gia đình, sau khi họ cảm thấy mình đang bị “nghèo” đi vì kinh tế đi xuống, thất nghiệp tăng.

Chính vì những tác động tiêu cực của giá nhà giảm, chính quyền Bắc Kinh phải thay đổi quan điểm, kích thích thị trường nhà trở lại. Tuy nhiên, sau nhiều gói hỗ trợ suốt từ năm 2024 cũng như động thái tháo gỡ khó khăn ở ba thành phố loại một trong 9 vừa qua, giới phân tích cho rằng thị trường nhà chỉ có thể “ổn định trở lại” từ giữa sau 2026. Quan điểm trở nên phổ biến trong giới phân tích của Trung Quốc năm nay lại trở thành “thị trường bất động sản là then chốt để thúc đẩy tiêu dùng”.

Những diễn biến này phù hợp với khung lý thuyết của một nghiên cứu của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ từ năm 2012, là giá tài sản tăng có thể thúc đẩy tiêu dùng cuối cùng, thông qua “hiệu ứng tài sản”. Bóp nghẹt giá tài sản đột ngột có thể làm suy giảm tiêu dùng. Nhưng để giá tài sản tạo bong bóng thì gây ra nguy cơ với ổn định hệ thống tài chính.

Vì vậy mấu chốt là không nên để giá nhà tăng quá nóng hay sụt giảm quá mạnh. Giá nhà nên tăng chậm hơn tốc độ tăng thu nhập của người dân, để người sở hữu nhà cảm thấy vui vì giàu lên, và mạnh tay chi tiêu tiêu dùng, trong khi người chưa có nhà vẫn có thể mua được thông qua làm việc chăm chỉ và tích lũy.

Điều này đòi hỏi hai nhóm chính sách cấp thiết.

Một, là phải tăng nguồn cung của nhóm nhà “vừa túi tiền” (affordable housing). Chính sách nhà ở xã hội là một ví dụ, nhưng nguồn lực và việc thực thi không thể để cho thị trường tài chính và chủ đầu tư tư nhân quyết định, mà phải do Nhà nước can thiệp. Mục tiêu của chính sách này là không để người có thu nhập trung bình và thấp phải cạnh tranh trên cùng một thị trường nhà tư nhân với những người thu nhập cao và có nhiều tài sản. Thị trường nhà tư nhân vẫn có thể tăng giá theo con đường của họ (và nộp thuế cao tương ứng), nhưng nhóm thu nhập thấp và trung bình sẽ có phân khúc vừa túi tiền để tiếp cận. Đây là mô hình tương tự Singapore.

Hai, là tăng trưởng kinh tế phải tạo ra gia tăng thật sự về thu nhập cho nhóm 90% còn lại (tức ngoài nhóm 10% giàu nhất trong xã hội). Một trong những nguyên nhân lớn khiến giấc mơ mua nhà nằm ngoài tầm với của số đông dân ở Hàn Quốc, Anh và Mỹ là vì tăng trưởng kinh tế đang chủ yếu làm giàu cho nhóm 10% này, trong khi số đông còn lại gặp khó khăn do vật giá leo thang.

Nhóm 10% giàu nhất ở Mỹ đang chiếm tới gần 50% chi tiêu toàn xã hội (49,2%, theo Bloomberg) và nắm giữ hơn 67% tài sản trong xã hội Mỹ (theo dữ liệu của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ). Tầng lớp thu nhập trung bình ở những nước này đang nghèo đi về tài sản và khả năng chi tiêu. Và trong nhóm 10% thì nhóm 1% thu nhập cao nhất cũng đang có dấu hiệu tăng tốc bỏ xa nhóm 9% giàu nhất ở Mỹ.

Điều này đặt ra một yêu cầu: tăng trưởng cao phải đáp ứng hai nhóm chính sách song song kể trên, một là chính sách về nhà ở vừa túi tiền, và hai là phân phối lại thu nhập. Bản thân hai nhóm chính sách đó lại đòi hỏi một mô hình tăng trưởng bền vững hơn, không thể bất chấp giá tài sản tăng, sự thổi phồng của tài sản thế chấp trong ngân hàng và làm số đông trong xã hội “nghèo đi” tương đối về sức mua.

Đặt yêu cầu này trong bối cảnh mục tiêu của Việt Nam – năm 2026 phải đạt tăng trưởng kinh tế trên 10%, GDP bình quân đầu người 5.400-5.500 USD – mới thấy rõ sự cấp bách của việc phải kiện toàn hai nhóm chính sách trên.

Hồ Quốc Tuấn