VARS cảnh báo hệ số K có thể khiến chi phí đất tăng 2,6 lần

VARS cho rằng áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K có thể làm tăng 2-2,6 lần tiền sử dụng đất tại một số dự án, gây áp lực lên chi phí đầu tư và nguồn cung bất động sản.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa kiến nghị Chính phủ và các cơ quan liên quan làm rõ cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhằm hạn chế nguy cơ gia tăng nghĩa vụ tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Theo VARS, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi định hướng sử dụng bảng giá đất nhân hệ số K làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay cho việc xác định giá đất cụ thể. Cách làm này được kỳ vọng rút ngắn thời gian định giá và giảm chi phí thủ tục.

Tuy nhiên, dự thảo chưa làm rõ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát và cơ chế kiểm định hệ số K. Theo hội, nếu thiếu tiêu chí thống nhất, điểm nghẽn có thể chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang quá trình xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh.

Kết quả rà soát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 22 địa phương có thông tin về hệ số K năm 2026 cho thấy khoảng một phần ba địa phương áp dụng đồng loạt hệ số bằng 1. Các địa phương còn lại phân tầng theo điều kiện quy hoạch và những yếu tố liên quan.

Đáng chú ý, hệ số quy hoạch tại Hà Nội có thể đạt 1,45, còn TP HCM lên tới 1,7. Đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm biến động thị trường và các yếu tố điều chỉnh khác.

VARS cho rằng sự khác biệt giữa các địa phương có thể xuất phát từ đặc thù thị trường. Tuy nhiên, nếu thiếu tiêu chí rõ ràng, việc xác định hệ số K dễ phụ thuộc vào quyết định hành chính, khiến doanh nghiệp và người dân khó dự báo nghĩa vụ tài chính. Đơn vị này ước tính tiền sử dụng đất tại một dự án có thể tăng 2-2,6 lần khi áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K so với trước đây.

Chi phí đất tăng sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền, hiệu quả đầu tư và tiến độ triển khai dự án, qua đó tạo thêm áp lực lên nguồn cung bất động sản. Người dân cũng có thể chịu nghĩa vụ tài chính cao hơn khi chuyển mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng từng cảnh báo áp dụng hệ số K theo cách cào bằng có thể khiến chi phí đất tăng mạnh so với phương pháp thặng dư. Bảng giá đất tăng cũng kéo theo áp lực bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là với doanh nghiệp chưa có sẵn quỹ đất. Khi giá đất làm căn cứ bồi thường tăng, chi phí thương lượng với người dân cũng có thể tăng theo.

Để hạn chế những tác động này, VARS kiến nghị xác định rõ hệ số K là tỷ lệ giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng, dựa trên dữ liệu giao dịch, đấu giá và các nguồn thông tin có thể kiểm chứng.

Bảng giá đất và hệ số K cần được rà soát hàng năm, công khai căn cứ tính toán và điều chỉnh khi thị trường biến động vượt ngưỡng. VARS đề xuất nghiên cứu ngưỡng biến động 20% để kích hoạt rà soát, đồng thời công bố trước tối thiểu 6 tháng đối với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính.

Hội cũng đề nghị có cơ chế chuyển tiếp cho hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý, thông qua lộ trình điều chỉnh nghĩa vụ tài chính hoặc cho phép nộp dần có điều kiện. Với bồi thường thu hồi đất, mức bồi thường không thấp hơn 100% giá đất xác định theo bảng giá đất và hệ số K tại thời điểm phê duyệt phương án.

Đối với dự án quy mô lớn, lấn biển, sử dụng đất hỗn hợp hoặc khu vực thiếu dữ liệu giao dịch, VARS kiến nghị tiếp tục áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể. Hội cũng đề xuất có cơ chế thẩm định độc lập và công khai định kỳ các chỉ số đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất, hệ số K với thị trường.

Hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) là tỷ lệ dùng để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất nhằm xác định mức giá áp dụng trong một số trường hợp tính nghĩa vụ tài chính về đất đai. Hệ số này được xây dựng trên cơ sở các yếu tố như biến động thị trường, quy hoạch và đặc điểm khu đất. Biến động hệ số K có thể làm tăng giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và một số nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Phương Uyên