Khi chung cư hết hạn

Tô Kiên

Chuyên gia Quy hoạch và Thiết kế đô thị

Việc Bộ Xây dựng bỏ đề xuất gắn quyền sở hữu căn hộ với thời hạn sử dụng công trình có thể khiến nhiều người thở phào.

Một chính sách liên quan trực tiếp đến khối tài sản lớn của hàng triệu gia đình, gắn với tập quán coi nhà là của để dành cho con cháu và cũng là kênh đầu tư phổ biến, sẽ khó thành công nếu không tạo được đồng thuận xã hội cao.

Nhưng kết luận ấy chỉ là điểm nhìn gần nhất của bức tranh lớn. Đằng sau nó là câu hỏi không dễ trả lời cho những người ủng hộ: nếu sở hữu lâu dài là đáp án, vì sao nhiều quốc gia phát triển vẫn duy trì cả hai mô hình sở hữu – ví dụ Singapore phổ biến 99 năm và có cả freehold (vĩnh viễn), hay Trung Quốc giao quyền sử dụng đất ở tối đa 70 năm?

Không nước nào muốn “lấy bớt quyền” sở hữu của dân. Nhưng chính phủ cần giải bài toán lớn hơn: làm thế nào để thành phố luôn còn khả năng tái thiết trong dài hạn. Điều này rất sống còn với các nước tiên tiến vì lúc đó “phát triển” đã dần nhường chỗ cho “tái thiết” khi quỹ đất lõi đã cạn. Nhìn từ góc độ đó, câu hỏi không còn là “70 năm hay vĩnh viễn”, mà là mô hình nào phù hợp với giai đoạn phát triển nào.

Việt Nam hiện có khoảng 2.500 chung cư cũ, hàng trăm tòa xuống cấp nghiêm trọng, nhưng hơn 10 năm qua tỷ lệ cải tạo thành công vẫn dưới 5%. Nhiều khu đất có giá trị bị đóng băng, bởi chỉ một nhóm nhỏ không đồng thuận cũng có thể kéo dài dự án hàng chục năm. Chi phí cuối cùng không chỉ do cư dân trong tòa gánh chịu – cả thành phố đều phải trả giá theo. Đó là vấn đề chính mà dự thảo muốn giải quyết.

“Công trình hết hạn” là lẽ thường ở bất cứ đâu trên thế giới, nhưng không đồng nghĩa với “quyền sở hữu tài sản hết hạn”.

Ở nhiều nước, thể chế trao cho người dân ba lớp quyền: quyền đối với công trình, quyền đối với đất, và quyền được tiếp tục tham gia tái thiết sau khi công trình kết thúc vòng đời. Quyền sở hữu căn hộ và phần công cộng có thể chấm dứt khi công trình phải xây lại để đảm bảo an toàn. Nhưng quyền đối với phần đất chung vẫn tiếp tục tồn tại. Và chủ sở hữu còn có quyền thứ ba là quyền tham gia tái thiết, nhận bồi thường hoặc tái định cư.

Từng mua nhà tại Nhật Bản, tôi nhận thấy người mua chung cư ở đây hiếm khi chỉ hỏi tòa nhà còn dùng được bao nhiêu năm. Họ quan tâm hơn đến tỷ lệ đồng sở hữu quyền sử dụng đất, kế hoạch bảo trì dài hạn, quỹ sửa chữa tích lũy và cơ chế tái thiết. Pháp luật Nhật chỉ yêu cầu tối thiểu 3/4 chủ sở hữu đồng thuận để xây lại; người không đồng ý được mua lại theo giá thị trường. Nhiều trường hợp, chi phí tái thiết còn được bù đắp nhờ tăng hệ số sử dụng đất. Điều người dân Nhật thực sự sở hữu không phải một tòa bêtông tồn tại mãi mãi, mà là quyền tài sản có thể tiếp nối qua nhiều vòng đời của chính khối bêtông ấy.

Mô hình sở hữu có thời hạn cũng có lợi ích, và nằm ở góc độ ít người để ý: cách nó định hình toàn bộ thị trường nhà ở. Khi một căn hộ được mặc nhiên coi là tài sản vĩnh viễn, người mua không chỉ trả tiền cho nhu cầu ở mà còn trả cho kỳ vọng tích sản qua nhiều thế hệ. Từ đó, giá nhà không phản ánh giá trị sử dụng mà phản ánh kỳ vọng tăng giá, và rơi vào “vòng xoáy giá” – một vấn đề nan giải hiện nay. Người cần nhà để ở phải cạnh tranh với người mua để giữ tài sản cho bản thân và con cái, thậm chí có cả đầu cơ. Do vậy, người trẻ ngày càng khó sở hữu căn nhà đầu tiên. Một khi tích sản trở thành mục tiêu chủ đạo, giá nhà, áp lực lên quỹ đất và rủi ro của thị trường đều có xu hướng leo thang. Đó là chưa nói tới mối nguy dòng vốn xã hội bị hút vào bất động sản, thay vì vào sản xuất và đổi mới sáng tạo.

Lúc này có một câu hỏi cần trả lời: giá nhà sẽ tăng mãi để bảo vệ tài sản của người đang có nhà, hay chấp nhận hy sinh một phần kỳ vọng đó để nhiều người có cơ hội mua căn nhà đầu tiên?

Đó là lý do nhiều quốc gia chủ động đưa thêm vào phân khúc nhà ở có thời hạn: không để người dân “mất nhà”, mà để tạo thêm lựa chọn. Một người trẻ mới lập nghiệp, thu nhập còn hạn chế, chưa có nhu cầu để lại tài sản cho thế hệ sau liệu sẽ chọn một căn hộ sở hữu vĩnh viễn vượt quá khả năng tài chính, hay một căn hộ 70-99 năm với mức giá thấp hơn đáng kể? Các con số như 70 hay 99 năm tiết lộ logic đằng sau: đủ thoải mái cho một đời người, thậm chí hai thế hệ.

Đến đây sẽ có người hỏi: Việt Nam đã sẵn sàng chưa? Theo tôi, câu trả lời là chưa – không chỉ vì tâm lý xã hội, mà vì những điều kiện nền tảng vẫn chưa hình thành.

Mô hình sở hữu có thời hạn chỉ vận hành được khi người dân thực sự tin quyền lợi của mình được bảo vệ xuyên suốt vòng đời công trình; kiểm định an toàn là độc lập; cơ chế bồi thường và tái thiết đủ minh bạch để dự đoán được; và xã hội đã có thêm nhiều kênh tích lũy tài sản ngoài bất động sản. Nói cách khác, trước khi thay đổi thời hạn sở hữu, Việt Nam cần hoàn thiện hệ thống thể chế bảo vệ quyền tài sản.

Điều đó không có nghĩa Việt Nam có thể trì hoãn vô thời hạn. Áp lực đô thị hóa đang tích tụ từng ngày. Theo dự báo của Bộ Xây dựng, đến năm 2030, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam sẽ chạm ngưỡng 50%, đồng nghĩa với hàng triệu người tiếp tục đổ vào các thành phố lớn. Trong khi đó, quỹ đất nội đô ngày càng thu hẹp, và nhiều khu chung cư mới sẽ chỉ có thể được xây trên nền những công trình cũ đã hết vòng đời.

Nếu cơ chế tái thiết không tháo gỡ được điểm nghẽn thể chế, không gian phát triển đô thị sẽ tiếp tục bị nén chặt: đất trống không còn, chung cư cũ không thể đập, công trình mới chỉ có thể đẩy ra vùng ven – vừa tốn kém hạ tầng, vừa tăng thêm gánh nặng di chuyển cho người lao động. Đây không phải bài toán của riêng ngành xây dựng mà là bài toán đa ngành, ảnh hưởng trực tiếp tới năng lực cạnh tranh đô thị.

Chính vì vậy, những bước chuẩn bị cần được tiến hành song song ngay từ bây giờ, thay vì chờ đến khi xã hội “sẵn sàng” theo nghĩa thụ động. Niềm tin không tự nhiên xuất hiện – nó cần được xây dựng dần qua từng quy định minh bạch, từng vụ tranh chấp được giải quyết công bằng, từng dự án tái thiết được thực hiện đúng cam kết. Vai trò của nhà nước lúc này không phải là áp đặt mô hình, mà là kiến tạo nền tảng để khi thời điểm chín muồi, người dân có thể tự tin lựa chọn.

Vì vậy, lần sửa luật này nên ưu tiên ba vấn đề cấp thiết: hoàn thiện cơ chế tái thiết chung cư cũ với quy định rõ về tỷ lệ tối thiểu cho biểu quyết đồng ý, bồi thường và chế tài xử lý nhóm thiểu số không đồng thuận; cải cách mô hình bảo trì theo hướng tích lũy dài hạn và kiểm toán độc lập, thay cho cơ chế thu một lần 2% vốn là nguồn cơn của tranh chấp; và chuẩn hóa truyền thông chính sách.

Với tài sản lớn nhất của đời người, chỉ một cụm từ chưa tinh tế và nhạy cảm xã hội trong luật cũng đủ thổi bùng tranh luận và làm lu mờ những mục tiêu xác đáng của cả chính sách.

Việc Bộ Xây dựng rút đề xuất lần này là quyết định phù hợp thời điểm. Nhưng đây cũng là lúc thích hợp để bắt đầu một cuộc thảo luận xa hơn: Làm sao để Nhà nước có thể kiến tạo nhiều lựa chọn – từ thuê dài hạn đến sở hữu có thời hạn hay lâu dài – để mỗi người dân đều có cơ hội an cư theo nhu cầu và khả năng của mình.

Tô Kiên