‘Giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người mua’

Tại Diễn đàn bất động sản nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh”, ngày 18/9, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV dẫn thống kê từ Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, cho thấy thực trạng giá nhà ở các đô thị lớn tăng cao, vượt thu nhập bình quân của lao động trẻ.

Theo ông, trên thế giới một gia đình cần khoảng 15 năm tích lũy để mua căn hộ, trong khi tại Việt Nam con số này là gần 26 năm. Mức này cao hơn trung bình thế giới khoảng 10 năm. So với năm ngoái, thời gian tích lũy đã tăng thêm hơn 2 năm. “Thực tế, số năm tích lũy sẽ vẫn cao hơn do giá nhà luôn tăng nhanh hơn thu nhập”, ông nêu.

Báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng chỉ ra 10 năm qua, tốc độ tăng giá nhà đã vượt mức tăng thu nhập của người dân. Cụ thể, thu nhập bình quân đầu người tại đô thị đã tăng gấp đôi trong 10 năm, từ 4-5 triệu đồng lên hơn 8-10 triệu đồng mỗi tháng.

Theo kết quả một khảo sát của Batdongsan – nền tảng cung cấp dữ liệu, giúp người dùng tìm nhà – có tới 73% người mua bất động sản chỉ muốn nắm giữ tài sản trong 1-5 năm trước khi bán lại. Nhóm đầu tư ngắn hạn 1-3 năm chiếm 51%. Điều này phản ánh tâm lý “lướt sóng” vẫn phổ biến trên thị trường.

Cùng giai đoạn, giá căn hộ bình quân tăng gấp ba, từ 25 triệu đồng lên 75-80 triệu mỗi m2. Tức là, với căn hộ hai phòng ngủ có giá khoảng 5 tỷ đồng, thời gian tích lũy có thể kéo dài gần 30 năm nếu chỉ dành một phần ba thu nhập để trả nợ.

8 tháng đầu năm nay, đà tăng giá nhà vẫn tiếp diễn, nhất là các đô thị, theo dữ liệu của DKRA. Cụ thể, giá căn hộ tại TP HCM tăng 12-18% (sơ cấp và thứ cấp), đạt trung bình hơn 80 triệu đồng một m2. Tương tự, khu vực tại Bình Dương cũ, mức tăng giá địa ốc khoảng 8-10%, lên khoảng 47 triệu đồng mỗi m2. Điều này tạo áp lực lớn cho nhóm khách hàng trẻ, đối tượng có nhu cầu nhà ở thực.

Giá nhà tăng cao, nhưng theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group khoảng 70% nhu cầu mua hiện nay nhằm mục đích đầu tư hoặc đầu cơ, chỉ 30% là mua để ở.

Theo ông, nhóm khách hàng mua đầu tư chủ yếu trong độ tuổi 35-45, đã ổn định tài chính, sở hữu ít nhất một bất động sản. Việc họ mua thêm nhà, đất với mục đích phần lớn để tìm kiếm lợi nhuận từ đầu tư cho thuê hoặc bán sang tay. Trong khi đó, nhóm mua để ở đa số là người trẻ, từ 25 đến dưới 34 tuổi, chưa hoàn toàn tự chủ tài chính và thường phải vay ngân hàng để mua nhà. Họ chủ yếu tìm kiếm các bất động sản vừa túi tiền.

Các chuyên gia cho rằng cần sớm có chính sách kiểm soát để đưa mặt bằng giá bất động sản về mức hợp lý. Các chủ đầu tư cũng cần thay đổi chiến lược, tập trung phát triển những sản phẩm vừa túi tiền, để đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Bộ Xây dựng đang cải cách thủ tục đầu tư, đất đai và xây dựng nhằm tăng nguồn cung, giảm chi phí và đơn giản hóa quy trình. Tuy vậy, ông nhìn nhận thị trường vẫn đang thiếu sản phẩm cho người thu nhập thấp và cần có chính sách riêng để bổ sung.

Xu hướng dịch chuyển tới các đô thị vệ tinh để tìm kiếm cơ hội an cư cũng là giải pháp, trong bối cảnh giá nhà khó hạ nhiệt. Chẳng hạn, TP HCM và khu vực lân cận đang có 18 dự án đô thị trên 100 ha, với tổng diện tích hơn 16.500 ha, theo thống kê của DKRA Group. Trong đó, 8 dự án đang được triển khai, cung cấp hơn 50.000 sản phẩm ra thị trường. Đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở.

Phương Uyên