‘Bất động sản hàng hiệu TP HCM phát triển nhất châu Á’

Chia sẻ tại một tọa đàm về xu hướng phát triển bất động sản hàng hiệu (branded residences) của TP HCM mới đây, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao, Trưởng khu vực Đông Nam Á của Savills Hotels, cho biết Việt Nam đang nằm trong nhóm thị trường bất động sản hàng hiệu phát triển mạnh nhất châu Á.

Dẫn báo cáo Branded Residences 2025-2026 của Savills, Việt Nam hiện đứng thứ 4 toàn cầu về số lượng dự án bất động sản hàng hiệu, với hơn 50 dự án gắn cùng 34 thương hiệu quốc tế. Báo cáo của C9 Hotelworks cũng cho thấy Việt Nam chiếm tới 41% nguồn cung bất động sản hàng hiệu đang được phát triển tại châu Á, tỷ lệ cao nhất khu vực và dần bắt kịp tốc độ của các thị trường lâu đời.

Theo ông Mauro Gasparotti, từ một thị trường mới nổi với hạ tầng du lịch hạn chế và ít dấu ấn quốc tế cách đây hai thập niên, TP HCM đang dần được nhìn nhận như điểm đến mới của bất động sản hàng hiệu và phong cách sống xa xỉ tại châu Á. Sự chuyển dịch này không chỉ đến từ tăng trưởng kinh tế mà còn nhờ quá trình nâng cấp hạ tầng, mở rộng kết nối quốc tế và sự xuất hiện ngày càng nhiều của các thương hiệu khách sạn, bán lẻ và bất động sản toàn cầu.

Ông cho rằng khoảng 20 năm trước, Việt Nam là một điểm đến hoàn toàn khác. Hạ tầng còn hạn chế, chưa có nhiều thương hiệu quốc tế và gần như chưa xuất hiện các tổ hợp đa chức năng quy mô lớn. “Nhưng khoảng 4-5 năm trở lại đây, TP HCM đã thay đổi rất nhanh và bắt đầu chuyển mình thành trung tâm tài chính, du lịch và phong cách sống mới của khu vực”, ông nói.

Đồng tình, bà Gloria Chan, Phó chủ tịch phát triển khu vực châu Á – Thái Bình Dương của Marriott International, cho rằng thay đổi lớn nhất không chỉ nằm ở tốc độ phát triển hạ tầng mà còn ở cách TP HCM dần được nhìn nhận như một “thành phố toàn cầu”, nơi hội tụ các hoạt động tài chính, thương mại, du lịch và trải nghiệm sống quốc tế, thay vì chỉ là một thị trường mới nổi như trước đây.

Theo dữ liệu từ Marriott International, danh mục khách sạn của tập đoàn tại Việt Nam đã tăng gấp đôi trong giai đoạn 2022-2026, từ khoảng 15 lên 32. Mức tăng trưởng này được đánh giá là hiếm thấy tại châu Á.

Trong khi đó, lượng khách quốc tế đến Việt Nam năm vừa qua đạt khoảng 8,5 triệu lượt, tăng khoảng 40% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn đáng kể so với Bangkok, nơi đón khoảng 30 triệu lượt khách quốc tế mỗi năm. Theo giới chuyên gia, điều này cho thấy dư địa tăng trưởng của TP HCM vẫn còn rất lớn, đặc biệt ở phân khúc du lịch cao cấp, khách sạn hạng sang và bất động sản hàng hiệu.

Sự gia tăng nhanh của tầng lớp giàu có trong nước cũng góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch của thị trường. Báo cáo The Wealth Report 2026 của Knight Frank dự báo số lượng cá nhân siêu giàu tại Việt Nam (nhóm sở hữu tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên) sẽ tăng 59% trong 5 năm tới, thuộc nhóm tăng nhanh nhất khu vực. Đây được xem là động lực giúp nhu cầu hàng hiệu tại Việt Nam dần tiệm cận các thị trường phát triển như Singapore, Bangkok hay Dubai.

Ngoài lực cầu lớn từ giới giàu trong nước, việc TP HCM dần trở thành trung tâm tài chính khu vực cũng giúp thành phố thu hút thêm nhà đầu tư quốc tế và nhóm khách hàng tài chính cao cấp, qua đó củng cố sức mua cho phân khúc hạng sang.

Dù vậy, TP HCM vẫn đối mặt nhiều thách thức nếu muốn trở thành điểm đến bất động sản hàng hiệu mới của châu Á. Theo ông Mauro Gasparotti, thị trường hiện vẫn trong trạng thái “cung dưới sức cầu”, khi số lượng dự án cao cấp khá nhiều nhưng sản phẩm đạt chuẩn bất động sản hàng hiệu quốc tế thực sự lại rất hạn chế.

Theo ông, phần lớn dự án hạng sang hiện nay mới dừng ở thiết kế sang trọng và vị trí đắt giá, trong khi chuẩn hàng hiệu toàn cầu được quyết định bởi dịch vụ, khả năng vận hành, tính riêng tư và trải nghiệm sống. “Một dự án có thể rất đẹp để trở thành hạng sang, nhưng chính dịch vụ và tính độc bản mới đưa nó lên cấp độ hàng hiệu”, ông nói và cho biết nguồn cung bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam hiện chủ yếu tập trung ở phân khúc nghỉ dưỡng.

Tại TP HCM, mô hình nhà ở hàng hiệu mới xuất hiện ở số ít dự án như Grand Marina Saigon, The Rivus hay The Ritz-Carlton Residences thuộc tổ hợp One Central Sai Gòn, liên kết với các thương hiệu khách sạn quốc tế Marriott và JW Marriott, ELIE SAAB và mới nhất là The Ritz-Carlton. Nếu xét theo chuẩn quốc tế, nguồn cung phân khúc này hiện chiếm chưa tới 5% toàn thị trường.

Bên cạnh khoảng trống nguồn cung, bà Nelly Phương Tạ, Giám đốc cao cấp khối Khách sạn Masterise Group, nhận định áp lực còn đến từ sự thay đổi “gu” của thế hệ khách hàng mới, đặc biệt là nhóm kế thừa tài sản và cá nhân siêu giàu. Đây là nhóm có trải nghiệm quốc tế cao, không còn chấp nhận những sản phẩm “gần đạt chuẩn” mà đòi hỏi tiêu chuẩn toàn cầu thực sự về dịch vụ, vận hành và trải nghiệm sống.

Theo bà, đây cũng là thách thức lớn nhất của nhà phát triển phân khúc bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam, bởi trải nghiệm cá nhân hóa hay mô hình chăm sóc sức khỏe đòi hỏi hệ thống quản lý tinh vi, đội ngũ quốc tế và sự đồng nhất trong suốt vòng đời dự án. Song song đó, áp lực minh bạch và cam kết thương hiệu ngày càng trở nên khắt khe.

Ở góc độ đô thị, các chuyên gia cho rằng TP HCM vẫn cần cải thiện không gian xanh, hạ tầng đi bộ và chất lượng môi trường sống nếu muốn nâng tầm thành trung tâm siêu sang mới của khu vực.

Giới chuyên gia dự báo thị trường bất động sản hàng hiệu Việt Nam sẽ dần chuyển từ cuộc đua phát triển sản phẩm sang cuộc đua thiết lập “chuẩn mực hạng sang thực sự”. Trong giai đoạn tới, lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô hay mức giá, mà ở khả năng tạo ra trải nghiệm sống đạt chuẩn toàn cầu và duy trì niềm tin dài hạn với nhóm khách hàng ngày càng khắt khe.

Phương Uyên