Hà Nội thí điểm khu đô thị đa mục tiêu khác truyền thống thế nào

Cuối tháng 5, Hà Nội phê duyệt Đề án phát triển khu đô thị đa mục tiêu, dự kiến vận hành 2-3 dự án đầu tiên từ nay đến năm 2030. Thành phố cũng định hướng dành 40-50% quỹ nhà tại đây để tái định cư.

Đây là mô hình lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam, được kỳ vọng sẽ giúp Hà Nội giải quyết tình trạng thiếu nhà tái định cư chất lượng cao, nhà ở xã hội hạn chế, giá căn hộ thương mại tăng mạnh và áp lực dân số dồn nén vào khu vực trung tâm.

Khác với khu đô thị truyền thống, mô hình mới hướng tới trở thành một tổ hợp hoàn chỉnh – nơi người dân có thể sinh sống, làm việc, học tập, tiếp cận dịch vụ và giải trí trong cùng một không gian. Khu đô thị đa mục tiêu sẽ được phát triển theo đô thị thông minh, gắn với hệ thống giao thông công cộng (TOD), tích hợp đồng bộ trường học, bệnh viện, không gian xanh, thương mại dịch vụ và các khu vực tạo việc làm.

Tại khu đô thị đa mục tiêu, 40-50% tổng diện tích sàn sẽ được bố trí cho nhà ở phục vụ tái định cư, công vụ. 20% diện tích sàn dành cho nhà ở xã hội. Như vậy, nhà ở an sinh sẽ chiếm khoảng 60-70%, diện tích còn lại (30-40%) dành cho nhà thương mại.

Trước đây, cơ cấu sản phẩm tại các khu đô thị không bị áp khung cứng. Chủ đầu tư chỉ cần bố trí quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội hoặc nộp tiền với giá trị tương đương. Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn cho rằng quy định mới tại khu đô thị đa mục tiêu sẽ giúp điều tiết lại cơ cấu sản phẩm theo hướng ưu tiên an sinh, thay vì phát triển thuần thương mại.

Còn Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm đánh giá việc tích hợp nhiều loại hình nhà ở trong cùng một dự án giúp Hà Nội chủ động hơn khi cân đối quỹ nhà, nhất là tái định cư. Thực tế, thành phố đang triển khai thu hồi đất để thực hiện hơn 1.400 dự án, nên nhu cầu về tái định cư cho người dân sắp tới rất lớn.

Tại Đề án, thành phố cũng thừa nhận trước đây nhà tái định cư được bố trí tách biệt, chất lượng hạ tầng, dịch vụ chưa đảm bảo điều kiện sinh kế và việc làm bền vững cho người dân sau khi di dời.

Để tránh lãng phí, Hà Nội cho phép chuyển căn hộ tái định cư ở khu đa mục tiêu thành nhà xã hội nếu sau 12 tháng chưa được bố trí hoặc không có người nhận. Quỹ nhà tái định cư, nhà ở xã hội sau 5 năm chưa sử dụng hết cũng được chuyển thành căn hộ thương mại.

Về giá bán nhà ở thương mại tại khu đa mục tiêu, chủ đầu tư cần tính toán để lợi nhuận tối đa là 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở. Mức này cao hơn 5% so với nhà ở xã hội. Hiện các khu đô thị thông thường cũng không bị giới hạn tỷ lệ này.

Với cơ chế này, đại diện một nhà đầu tư khu đô thị đa mục tiêu gần 700 ha ở phía bắc Thủ đô cho biết giá bán nhà thương mại tại dự án này dự kiến chỉ từ 40 triệu đồng một m2. Mức này tương đương phân khúc nhà ở bình dân đang gần như biến mất và chỉ bằng một phần mặt bằng giá chung cư mới mở bán ở Hà Nội vào quý I đầu năm nay.

Thay vì đấu giá, đấu thầu như dự án thương mại, chủ đầu tư dự án đô thị đa mục tiêu được lựa chọn theo cơ chế đặc thù tại Luật Thủ đô (sửa đổi). Quy trình này giúp rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh tiến độ nhằm đáp ứng các nhu cầu cấp bách của thành phố.

Doanh nghiệp nhà nước sẽ giữ vai trò chủ đạo bên cạnh các thành phần kinh tế khác khi tham gia đầu tư vào đô thị đa mục tiêu. Vốn ngân sách là “vốn mồi” định hướng, trước khi thu hút nguồn lực tư nhân để vận hành mô hình đô thị này.

Ông Phạm Thanh Tuấn cho rằng định mức lợi nhuận 15% của nhà ở thương mại chưa đủ hấp dẫn các dự án quy mô lớn, vốn cần nhiều nguồn lực và thời gian triển khai kéo dài như khu đô thị đa mục tiêu.

“Nhà đầu tư vẫn phải chịu nhiều áp lực về giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và biến động của thị trường bất động sản. Vì vậy, mô hình này sẽ phù hợp hơn với các doanh nghiệp nhà nước hoặc tập đoàn có tiềm lực tài chính mạnh, chiến lược đầu tư dài hạn, thay vì chủ đầu tư có quy mô trung bình”, ông nói.

Trong văn bản góp ý hồi tháng 4, Handico và Tập đoàn Tương lai sông Hồng (chủ đầu tư khu đô thị đa mục tiêu ở xã Thư Lâm và Đông Anh) đều thống nhất nguyên tắc khống chế lợi nhuận tối đa 10% với các cấu phần nhà ở an sinh.

Tuy nhiên, hai doanh nghiệp này muốn tăng định mức lợi nhuận với nhà ở thương mại từ 15% lên 25%. Theo nhà đầu tư, mức tăng thêm 10% sẽ giúp họ bù đắp chi phí đầu tư hạ tầng và nâng cao chất lượng nhà ở an sinh. Từ đó, doanh nghiệp bảo đảm cân đối tài chính và tăng khả thi khi triển khai đô thị đa mục tiêu.

Anh Tú – Ngọc Diễm