Lo thị trường tắc thanh khoản nếu siết chuyển nhượng nhà trên giấy

Nhiều chuyên gia cho rằng đề xuất cấm chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, gây hệ lụy “đóng băng” thị trường.

Tại phiên thảo luận Quốc hội hôm 30/10 về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Lê Thanh Hoàn – Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội đề nghị bổ sung quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo luật. Ông cho rằng thị trường hiện nay có tình trạng tài chính hóa hoạt động bất động sản vượt tầm kiểm soát, biến nhà ở từ một tài sản sinh kế an cư trở thành công cụ đầu cơ lướt sóng.

Đề xuất này nhận nhiều ý kiến trái chiều khi thời gian qua, tình trạng “lướt sóng” hợp đồng mua bán nhà ở trên giấy diễn ra khá phổ biến. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết quá trình phát triển một dự án bất động sản hình thành trong tương lai, giai đoạn bắt đầu nhận booking (quyền đặt mua) đến trước khi bàn giao thường thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Theo đó, nhà đầu tư không nhất thiết phải thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà, song vẫn có thể hưởng phần chênh lệch khi chuyển nhượng.

Ông dẫn chứng năm 2024, thời điểm thị trường chung cư Hà Nội tăng nhiệt do khan hiếm nguồn cung, dự án nào ra mắt cũng được “đẩy giá” lên cao. Nhiều sàn giao dịch, môi giới và nhà đầu tư sẵn sàng bỏ tiền ôm quyền đặt mua sản phẩm, sau đó bán “lướt”, thu về vài trăm triệu đồng. Nếu so với khoản vốn cọc ban đầu bỏ ra, lợi nhuận từ bán chênh thu về có thể lên đến 50-100%.

Tình trạng này đẩy giá nhà tăng cao khiến người mua ở thực khó tiếp cận, khi phải trả cao hơn đáng kể so với giá gốc từ chủ đầu tư, theo ông Toản.

Tuy nhiên, việc siết chuyển nhượng nhà trên giấy có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua, bởi không phải hợp đồng mua nhà trên giấy nào cũng vì mục đích đầu cơ, “lướt sóng”. Ông Toản cho biết chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một phương thức giao dịch hợp pháp, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cho phép việc chuyển nhượng này.

Ông phân tích, thông thường, thời gian từ lúc ký hợp đồng mua bán đến khi bàn giao nhà kéo dài 1-2 năm. Nhiều trường hợp người mua gặp biến cố tài chính, thay đổi công việc hoặc không còn khả năng tiếp tục thanh toán theo tiến độ.

“Nếu cấm chuyển nhượng, họ có thể buộc phải tiếp tục đóng tiền dù không còn nhu cầu hoặc năng lực tài chính”, ông cho hay. Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng có thể dẫn đến mất tiền đặt cọc, chịu phạt vi phạm hoặc tranh chấp với chủ đầu tư. Theo ông, chính sách chống đầu cơ không nên vô tình khiến người mua có nhu cầu thực trở thành bên chịu thiệt.

Việc chuyển nhượng nhà trên giấy cũng có thể gây hệ lụy “tắc thanh khoản”, khiến dòng tiền đầu tư rời khỏi thị trường bất động sản, theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group.

Ông nói, một trong những lý do khiến người mua tham gia thị trường sơ cấp là họ có thể chuyển nhượng hợp đồng khi kế hoạch tài chính thay đổi. Nếu quyền này bị hạn chế, họ sẽ phải cân nhắc kỹ hơn trước khi ký hợp đồng. Điều này có thể làm giảm sức hấp dẫn của thị trường sơ cấp, nhất là những dự án có thời gian triển khai dài.

Về phía chủ đầu tư, theo ông Thắng, họ cũng đối diện nguy cơ chậm thu tiền, khách hàng vi phạm nghĩa vụ và gia tăng lượng hợp đồng phải xử lý.

Cùng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn cho rằng đầu cơ bất động sản là hành vi chịu tác động của nhiều yếu tố, không chỉ xuất phát từ việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Để hạn chế đầu cơ và kiểm soát tình trạng tăng giá bất động sản, ông cho rằng cần sử dụng đồng bộ nhiều công cụ chính sách, từ điều tiết tín dụng, lãi suất, chính sách thuế đến tăng nguồn cung nhà.

Cùng với đó, Nhà nước cần chú trọng kiểm soát hoạt động chuyển nhượng theo hướng minh bạch giá giao dịch, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế. Nhà chức trách cũng cần nghiên cứu công cụ điều tiết phù hợp với các giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn.

Ngọc Diễm