Quỹ đất hạn chế thu hẹp nguồn cung căn hộ nội đô

Quy hoạch đô thị đa trung tâm thúc đẩy nguồn cung căn hộ mới dịch chuyển ra các khu vực mở rộng, trong khi dự án tại vùng lõi ngày càng khan hiếm, khiến thị trường căn hộ Hà Nội phân hóa.

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đang tập trung chủ yếu ở các khu vực ngoài trung tâm. Báo cáo quý III của Cushman & Wakefield ghi nhận thành phố có khoảng 2.100 căn mở bán mới trong kỳ, giảm 54% so với quý trước và 57% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, khu vực ngoại thành chiếm 94% tổng nguồn cung, nhóm rìa trung tâm chiếm 5%, còn phía Tây chiếm 1%.

Xu hướng này được dự báo tiếp diễn trong năm tới. Theo Knight Frank, Hà Nội có thể có khoảng 35.000 căn hộ mở bán mới trong năm 2027. Phần lớn nguồn cung dự kiến tập trung ở phía Tây, phía Đông và phía Bắc, nơi còn quỹ đất tại các khu đô thị quy mô lớn. Thị trường cũng có thể đón thêm sản phẩm từ những quỹ đất còn lại ở Tây Hồ và Thanh Xuân.

Ở kịch bản thận trọng hơn, One Mount Group dự báo nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội năm 2027 đạt khoảng 28.000 căn. Khoảng 70% giỏ hàng dự kiến đến từ các dự án nằm giữa Vành đai 3 và Vành đai 4.

Các dự báo cho thấy nguồn cung mới tiếp tục mở rộng tại những khu vực còn dư địa phát triển, thay vì tập trung vào khu vực lõi hiện hữu. Tuy nhiên, lượng căn hộ được dự báo có thể mở bán có thể không được đưa ra thị trường đúng kế hoạch. One Mount Group cho biết một số chủ đầu tư đang kéo dài giai đoạn giữ chỗ, khảo sát nhu cầu thay vì mở bán chính thức, trong bối cảnh sức cầu có dấu hiệu suy yếu. Quý III, lượng giỏ hàng dời lịch mở bán chiếm hơn 40% tổng nguồn cung dự kiến ra hàng.

Một trong những cơ sở cho xu hướng phân bố lại không gian đô thị là quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm. Quy hoạch định hướng cấu trúc đô thị đa tầng, đa lớp, đa cực, đa trung tâm; đồng thời đặt trọng tâm tái cấu trúc khu vực nội đô lịch sử, bảo tồn các không gian có giá trị và giảm mật độ xây dựng tại một số địa điểm để dành đất cho công viên, cây xanh, tiện ích công cộng.

Định hướng này cho thấy Hà Nội sẽ phát triển thêm các cực đô thị, phân bố lại hoạt động dân cư và kinh tế trên phạm vi rộng hơn. Ngoài ra, quỹ đất phát triển dự án tại trung tâm nội đô cũng chịu sức ép từ chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng. Theo các chuyên gia, những khu đất phù hợp để phát triển nhà ở thường có quy mô hạn chế, trong khi dự án mới phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, kiến trúc và kết nối giao thông. Đây là những yếu tố khiến nguồn cung mới tại khu vực trung tâm khó gia tăng nhanh như ở các địa bàn còn dư địa phát triển.

Nguồn cung căn hộ mới không chỉ phân hóa theo vị trí mà còn theo phân khúc giá. Theo Cushman & Wakefield, sản phẩm hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung mở bán mới trong quý II, trong khi căn hộ vừa túi tiền gần như vắng bóng. Nhóm cao cấp và hạng sang cũng chiếm khoảng 72% lượng căn hộ sẵn có trên thị trường. Cơ cấu này cho thấy người mua có ngân sách hạn chế ngày càng ít lựa chọn, nhất là khi tìm kiếm nhà ở tại các khu vực trung tâm.

Tọa lạc tại số 22 Liễu Giai, phường Ngọc Hà, The Legatus là một trong số ít dự án tại khu vực nội đô. Theo đơn vị phát triển, dự án nằm trên khu đất có diện tích 1.328 m2, gồm một tòa tháp cao 25 tầng với 112 căn hộ, dự kiến bàn giao vào quý II/2028.

Khu vực này tập trung các cơ quan ngoại giao, văn phòng, bệnh viện và cơ sở giáo dục. Theo chủ đầu tư, dự án hướng đến nhóm khách hàng muốn sinh sống tại trung tâm, thuận tiện cho công việc và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu. Với 112 căn hộ, nguồn cung giới hạn được kỳ vọng thu hút cả người mua có nhu cầu an cư lẫn khách hàng muốn nắm giữ tài sản tại khu vực này.

Song Anh