Giao dịch chung cư TP HCM lao dốc

Lượng giao dịch căn hộ sơ cấp quý III tại TP HCM giảm 72-83% so với cùng kỳ, trong bối cảnh lãi vay cao và người mua thận trọng trước mặt bằng giá tăng mạnh.

Báo cáo của One Mount Group cho biết lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại TP HCM trong quý vừa qua đạt khoảng 1.600 căn, giảm 83% so với quý trước và 72% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau giai đoạn phục hồi nửa đầu năm, sức mua suy yếu khi một bộ phận nhà đầu tư trì hoãn quyết định xuống tiền, chuyển vốn sang các kênh đầu tư khác.

Theo đơn vị này, thanh khoản quý III phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước mặt bằng giá căn hộ đã tăng mạnh giai đoạn 2024-2025, trong khi lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Nhu cầu ở thực vẫn xuất hiện, nhưng tập trung nhiều hơn vào các dự án có chủ đầu tư uy tín và sản phẩm phù hợp khả năng tài chính.

Báo cáo của Savills cho thấy sức hấp thụ căn hộ tại TP HCM ở mức thấp. Trong quý III, thị trường có khoảng 1.400 căn hộ được giao dịch trong tổng số 5.800 căn mở bán, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%.

Số liệu từ Knight Frank và CBRE cũng cho thấy tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP HCM quý trước chỉ đạt khoảng 38-45%, giảm 20-24 điểm phần trăm so với quý II do sức mua suy yếu trên diện rộng.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills TP HCM, nhận định lãi suất vay mua nhà cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn được duy trì trong khi nhu cầu suy yếu do tâm lý thận trọng, chưa vội xuống tiến của người ở thực và nhà đầu tư.

Tâm lý thận trọng thể hiện rõ qua khảo sát môi giới của Batdongsan. Có 36% môi giới cho biết khách hàng trì hoãn để quan sát thêm, 25% tiếp tục mặc cả chờ giá giảm, trong khi chỉ 18% sẵn sàng chốt giao dịch khi tìm được sản phẩm phù hợp. Lãi suất vay cao là rào cản được nhắc đến nhiều nhất, với 46% môi giới lựa chọn.

Hiện lãi suất vay mua nhà ưu đãi trong 12 tháng đầu phổ biến ở mức 8,5-11,5% một năm, nhưng có thể tăng lên 13-15% sau thời gian ưu đãi tại một số ngân hàng. Với khoản vay lớn và thời hạn dài, nguy cơ chi phí trả nợ tăng khiến người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, theo Batdongsan.

Sức ép chi phí vốn cũng làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu tư. Theo Batdongsan, lợi suất cho thuê căn hộ nội đô TP HCM chỉ khoảng 3-4% một năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất vay thả nổi. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy vì vậy khó bảo đảm dòng tiền đủ bù chi phí vốn, khiến một bộ phận trì hoãn hoặc rút khỏi thị trường.

Trước sức mua yếu, các chủ đầu tư đang thận trọng hơn với kế hoạch bán hàng. Một số dự án chỉ mở bán từng phần để thăm dò nhu cầu, trong khi những dự án khác lùi lịch triển khai do lượng đặt chỗ chưa đạt kỳ vọng.

Savills dự báo khoảng 6.000 căn hộ có thể mở bán trong quý này, thấp hơn gần 30% so với kế hoạch ban đầu. Trong khi đó, One Mount Group dự báo nguồn cung căn hộ mở bán tại TP HCM năm 2026-2027 đạt khoảng 22.000-25.000 căn mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng trước đó từ 35.000 căn trở lên.

Dù vậy, các đơn vị nghiên cứu cho rằng nguồn cung giảm chưa chắc giúp thanh khoản phục hồi nếu giá bán và chi phí vay vẫn vượt sức chịu đựng của người mua. Trong ngắn hạn, giao dịch nhiều khả năng tiếp tục phụ thuộc vào khả năng chi trả thực tế và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu ở.

Các chủ đầu tư dự kiến chọn lọc thời điểm ra hàng theo tiến độ pháp lý, hạ tầng và sức hấp thụ thực tế. Trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, những dự án có chính sách thanh toán linh hoạt, kéo dài tiến độ trả tiền và giảm áp lực tài chính ban đầu được đánh giá có lợi thế hơn trong việc tiếp cận người mua ở thực.

Phương Uyên