‘Gồng’ lãi vay chờ thị trường bất động sản phục hồi

Gánh lãi vay lên 12,4% mỗi năm nhưng anh Kiệt vẫn chọn giữ căn nhà liền kề, không bán lỗ với niềm tin năm sau thị trường khởi sắc.

Đầu năm 2025, anh Kiệt mua một căn nhà liền kề tại khu Đông TP HCM, hiện đã bàn giao và cho thuê. Khi lãi suất tăng, anh từng tính bán để giảm áp lực trả nợ, nhưng khách hỏi mua phần lớn trả thấp hơn khoảng 15-20% giá anh kỳ vọng.

Nếu bán ở mức này, anh phải chấp nhận khoản lỗ đáng kể so với số vốn bỏ ra. Vì vậy, thay vì thoát hàng, Kiệt chọn tiếp tục giữ tài sản, dùng thu nhập cá nhân trả lãi ngân hàng và cắt giảm chi tiêu. Anh tính toán tiền thuê nhà hàng tháng cũng giúp bù đắp một phần lãi vay. Nhà đầu tư này kỳ vọng thị trường cải thiện từ năm 2027, lãi suất theo đó sẽ về mức ổn định hơn và sức mua phục hồi, giúp bán được giá tốt hơn.

Tương tự, ông Tuấn, một nhà đầu tư căn hộ trên trục Mai Chí Thọ, cũng chưa muốn giảm sâu giá bán dù muốn chuyển nhượng để thu hồi vốn. Ban đầu, ông dự định bán lại căn hộ đang đầu tư ở mức chênh 10% giá gốc, nhưng những đề nghị mua trên thị trường thấp hơn đáng kể so với mong muốn.

Với khoản vay đang chịu lãi suất khoảng 12% một năm, ông dự định tiếp tục gồng lãi đến khoảng tháng 3/2027, sau đó đánh giá lại diễn biến thị trường và chi phí vốn. Nhà đầu tư này kỳ vọng những tín hiệu điều chỉnh lãi suất gần đây sẽ giúp chi phí vốn dần ổn định, qua đó cải thiện tâm lý người mua nhà.

Số nhà đầu tư chấp nhận trả lãi cao, cắt giảm chi tiêu và rút tiền tích lũy để giữ bất động sản như vậy không phải ít. Họ đặt cược vào khả năng thị trường phục hồi năm tới. Lựa chọn này đang được củng cố bởi kỳ vọng mặt bằng lãi suất sẽ hạ nhiệt.

Trong tháng 10, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm lãi suất huy động và cho vay. Sau chỉ đạo, nhiều ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất huy động ở ít nhất một kỳ hạn, phổ biến khoảng 0,5 điểm phần trăm.

Một số ngân hàng cũng triển khai các gói vay mua nhà ưu đãi với lãi suất thấp hơn 1-1,5 điểm phần trăm so với mức cho vay ghi nhận tháng 9 trước đó. Phần lớn các chương trình này chủ yếu áp dụng cho nhóm khách hàng và sản phẩm đáp ứng điều kiện cụ thể.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng nhà đầu tư không nên mặc định lãi suất sẽ sớm giảm sâu. Bất động sản không thuộc nhóm lĩnh vực được ưu tiên hỗ trợ tín dụng trực tiếp như sản xuất, kinh doanh. Lãi suất cho vay còn phụ thuộc chi phí vốn, chính sách tín dụng và đánh giá rủi ro của từng ngân hàng.

Trên thực tế mặt bằng lãi vay mua nhà vẫn còn cao. Theo DKRA, lãi suất vay mua nhà bình quân quý III vào khoảng 9-12% một năm, còn lãi suất thả nổi phổ biến 13-15%. Tương tự, theo CBRE lãi vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 10,6% gây áp lực lên nhóm đi vay.

Ngay cả khi lãi vay hạ nhiệt, thị trường cũng cần thời gian để phục hồi sức mua. Giá nhà vẫn phải phù hợp với khả năng chi trả, trong khi người mua cần thêm niềm tin vào triển vọng thị trường. Vì vậy, nhà đầu tư chọn gồng lãi phải chuẩn bị cho khả năng tài sản tiếp tục khó bán trong nhiều tháng, thay vì chỉ tính toán đến thời điểm lãi suất giảm.

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, quyết định giữ hay bán tài sản không nên chỉ dựa vào kỳ vọng giá phục hồi, mà cần căn cứ trước hết vào sức chịu đựng tài chính của người vay. Nhà đầu tư có thể tiếp tục gồng lãi nếu thu nhập ổn định, khoản trả nợ vẫn trong khả năng chi trả và có tiền dự phòng. Người ít sử dụng đòn bẩy, không gánh nhiều khoản vay và sở hữu bất động sản tạo được dòng tiền cho thuê sẽ có lợi thế hơn.

Theo ông, khi dòng tiền mất cân đối kéo dài, người vay nên chủ động giảm dư nợ, cơ cấu lại tài sản hoặc bán bớt bất động sản. Nếu tiền trả nợ bắt đầu ảnh hưởng đến chi tiêu thiết yếu hoặc buộc phải liên tục rút tiền tiết kiệm, bán tài sản để giảm áp lực tài chính sẽ ít rủi ro hơn chờ đến lúc mất khả năng thanh toán và phải bán trong thế bị động, với mức giá bất lợi.

Triển vọng lãi suất năm 2027 được các đơn vị nghiên cứu kỳ vọng sẽ thuận lợi hơn. Tuy nhiên, khả năng lãi vay giảm sâu vẫn còn hạn chế do nhu cầu tín dụng lớn và áp lực huy động vốn của các ngân hàng. Vì vậy, dù có thể kỳ vọng chi phí vốn bớt căng thẳng, người vay vẫn cần chuẩn bị phương án tài chính cho trường hợp lãi suất thả nổi tiếp tục duy trì ở mức cao, thay vì trông chờ sớm trở lại vùng thấp như trước.

Phương Uyên